인수는 0원인데, 명도 난도가 가격의 핵심 — 수원 매교동 포인트빌 302호

수원지방법원 2024타경100595. 수원시 팔달구 매교동 포인트빌 3층 302호, 전용 56.59㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2021.02.02 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 “후순위 정리형”이지만, 조사상 여러 전입·점유자가 존재하고 보증금이 확인되지 않아 실제 입찰 판단은 명도·현장 확인으로 갈립니다.

가격은 이미 2회 유찰되어 128,870,000원입니다. 감정가 대비로는 싸 보이지만, 이 물건은 11세대 규모의 다세대주택이고 포인트빌 관련 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 4.76%로 환금성이 강한 유형은 아닙니다. 따라서 “인수 0원”만 보고 공격적으로 들어갈 물건이 아니라, 보증금 20% 조건과 명도 비용까지 포함한 총투입금을 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다

말소기준권리는 2021.02.02 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 채무자는 주식회사포인트, 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 이후 2024.12.05 임의경매개시결정과 2025.09.11 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도는 가볍지 않다

감정평가상 전세대 임대중으로 확인됐고, 조사상 전입·점유자는 12명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입·점유자로 보이며, 보증금 합산 대상이 될 금액은 확인되지 않았습니다. 핵심은 전입일입니다. 아래 전입일은 모두 2021.02.02 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (최저가 128,870,000원 가정)

근저당권 채권최고액 1,920,000,000원 기준 예상 미배당은 1,793,734,180원입니다. 미배당은 후순위 소멸 구조의 채권 잔액 문제이지, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 시나리오 — 싸졌지만, 환금성까지 봐야 한다

현재 최저가는 감정가의 절반 아래입니다. 다만 확인된 실거래 평균 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 단정하면 안 됩니다. 포인트빌은 11세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 4.76%로 환금성이 강한 대단지 아파트형 물건은 아닙니다. 가격 메리트는 분명해졌지만, 팔 때의 매수층과 명도 난도가 함께 할인되어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 수원시 팔달구 매교동 포인트빌 건물 내에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 세류초등학교, 수원중학교, 권선초등학교가 소재합니다.
• 교통. 차량출입 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 매교역(수인분당선)이 소재해 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택으로, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 노폭 약 4m 세로와 접하고, 동측 근거리에 약 8m 공도와 연결됩니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 2021.01.21 준공, 총 11세대의 소규모 다세대입니다. 대단지 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하기보다는 개별 호실 상태와 임차 관계 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 20% 준비. 현재 최저가 128,870,000원 기준 매수신청보증금은 25,774,000원입니다. 현금 동원이 일반 10% 물건보다 무겁습니다.
• 임차인 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역은 명세서와 문건접수 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 대항력은 없더라도 조사상 전입·점유자가 12명입니다. 협의명도, 인도명령, 이사비, 공실화 기간을 보수적으로 잡으세요.
• 당해세·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 변수를 반영하지 않은 구조입니다. 실제 배당이 달라져도 매수인 인수와 명도 전략은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 11세대 소규모 다세대라 매도 시 비교 가능한 거래가 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 현장 확인. 전세대 임대중으로 확인된 건물입니다. 실제 점유 호실, 내부 상태, 관리비, 공용부 상태, 주변 도로 폭을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 명도와 환금성

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.02 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인이 떠안을 대항력 보증금은 0원으로 보는 구조입니다.

하지만 투자성은 별개입니다. 최저가는 128,870,000원으로 내려왔지만, 조사상 전입·점유자 12명, 보증금·확정일자 미상, 매수신청보증금 20%, 11세대 소규모 다세대라는 조건이 겹칩니다. 결론은 권리는 합격, 명도와 환금성은 보수적으로입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 실질취득금, 명도비, 공실화 기간을 합산한 총투입금으로 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.