수원지방법원 2025타경891. 평택 고덕동 에스비씨비즈니스센터 9층 921호로, 감정 이용상태상 지식산업센터이며 조사일 현재 공실로 탐문된 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 206,000,000원의 70%인 144,200,000원입니다. 권리구조는 2022.07.26. 국민은행 근저당권을 기준으로 정리되며, 이후 등기된 카드사·은행·캐피탈사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 확인된 정경숙은 2025.05.19. 전입했고 보증금 30,000,000원, 월차임 100,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 미배당 보증금이 생겨도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 점유 부분·사용 용도가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-3 에스비씨비즈니스센터 9층 921호 도로명: 경기도 평택시 고덕여염로 118 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타·지식산업센터) · 9층 921호 · 조사일 현재 공실 탐문 |
| 소유자 | 서정미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 679,514,643원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.26. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 모두 소멸
소유권은 2022.07.06. 주식회사무궁화신탁 명의로 보존된 뒤, 2022.07.26. 신탁등기가 말소되고 서정미에게 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 삼성카드·농협은행·신한카드·메리츠캐피탈 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경숙 | 미상 / 미상 | 2025.05.19. | 30,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2026.01.29. | 없음 |
정경숙의 전입일 2025.05.19.은 말소기준일 2022.07.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 전액 배당되지 않더라도 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 구조 — 최저가 70%, 실질취득도 70%
현재 회차 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원의 70.0%입니다. 대항력 있는 임차인이나 별도 인수 권리가 없어 실질취득액도 144,200,000원으로 동일합니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터이고 조사일 현재 공실로 탐문됐으므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가하기보다 임대수요·관리비·부가세 처리·현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70.0% | 144,200,000원 | 0원 | 144,200,000원 | 182,280,747원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 100,940,000원 | 0원 | 100,940,000원 | 224,935,107원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 70,658,000원 | 0원 | 70,658,000원 | 254,675,791원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,818,800원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 141,381,200원 | 80,618,800원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,017,089원 | 0원 | 8,017,089원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,352,380원 | 0원 | 10,352,380원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 56,236,639원 | 0원 | 56,236,639원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 27,055,839원 | 0원 | 27,055,839원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 141,381,200원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총청구액 기준 미배당은 182,280,747원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕행정복지센터 북동측 인근으로, 지식산업센터를 중심으로 근린생활시설과 저층 주택이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.06.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물이며, 시스템 냉난방, 승강기·화물용 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러와 CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 왕복 4차선 도로에 연계되고, 평탄한 세로장방형 업무용 건부지입니다. 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터로 이용되고 공실로 탐문된 만큼, 실제 사용수요와 임대수요 확인이 낙찰가 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 이용상태의 공실 탐문과 임차인 정경숙의 전입·배당요구가 함께 확인되므로 실제 출입자와 점유 형태를 확인하세요.
- 임차 용도 확인. 점유 부분과 사용 용도가 미상입니다. 주거·업무 사용 여부에 따라 임차인의 배당 요건 판단이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터의 매매·임대 조건과 공실 상태를 대조하세요.
- 관리비 체납. 공실 기간이 길었다면 관리비 체납이 누적됐을 수 있으므로 관리주체에 공용부분과 전용부분 체납액을 확인하세요.
- 세금·사업용 취득 구조. 지식산업센터 취득에 적용되는 취득세, 부가세 처리와 실제 입주·사업 가능 조건을 사전에 확인하세요.
- 근저당 배당 범위. 법원 청구액은 679,514,643원이고 등기상 근저당 채권최고액은 222,000,000원입니다. 배당표와 채권계산서 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인 정경숙도 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 144,200,000원이 곧 실질취득액이므로, 대항력 보증금 때문에 총취득비가 다시 올라가는 구조도 아닙니다.
그러나 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 물건은 지식산업센터이고 조사일 현재 공실로 탐문됐습니다. 임차인 신고와 공실 탐문도 서로 엇갈립니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 없지만, 현장·임대수요 확인 전에는 가격을 확정하지 말 것”입니다. 권리분석보다 공실 위험과 실제 활용 가능성이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.