수원지방법원 2025타경925. 경기도 평택시 서정동 552-438, 복창로 26 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1층 근린생활시설, 2층 주택인 2층 건물입니다. 토지면적은 87.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 감정가 226,803,470원에서 2회 유찰되어 현재 회차 최저가는 111,133,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려와 있습니다.
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 2018.07.04 주식회사케이티 근저당권은 2020.06.25 해지로 이미 말소됐고, 2021.08.04 국의 압류 역시 2023.03.27 해제되어 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.09.02 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 37,525,870원입니다. 이후 삼성카드주식회사 가압류, 토스뱅크 주식회사 가압류, 김소희의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 점유관계입니다. 김형운은 2001.02.03 전입으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜지만 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서도 안 되고, 반대로 배당계산의 인수액 0원만 보고 “낙찰자가 떠안을 것이 없다”고 결론내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 552-438 · 경기도 평택시 복창로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 1층 근린생활시설 / 2층 주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조구조 샌드위치판넬지붕 2층 · 사용승인일자 2000.08.19 |
| 토지 | 87.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김욱형 · 2018.09.08 협의분할에 의한 상속, 2020.05.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 226,803,470원 / 111,133,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소희 / 3,464,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 2001년 전입을 먼저 봐야 한다
말소기준은 2025.09.02 제이비우리캐피탈주식회사 가압류입니다. 삼성카드주식회사 9,395,576원, 토스뱅크 주식회사 61,304,769원 가압류와 2025.11.10 김소희의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사케이티 근저당권과 국의 압류는 경매 전 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 점유 임차인 1명, 보증금 확인 전 가격판단 금지
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형운 | 미상 | 2001.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김형운은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사된 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위지만, 대항력과 인수 여부를 확정하는 데 필요한 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않습니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 49%여도 실질취득액은 아직 모른다
현재 회차 최저매각가는 111,133,000원으로 감정가 226,803,470원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고, 더 중요하게는 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다. 먼저 보증금을 확인해 실질취득액을 산정해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,355,862원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 37,525,870원 | 37,525,870원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,395,576원 | 9,395,576원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 61,304,769원 | 61,304,769원 |
| 5. 경매개시결정 · 김소희 | 3,464,650원 | 550,923원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 111,133,000원 가정 배당계산입니다. 총 채권액 111,690,865원 중 채권자 예상배당은 108,777,138원, 미배당은 2,913,727원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 김형운의 보증금이 미상이라 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 복창초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·각급 학교 등이 혼재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측에 송탄역(1호선)이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 방2·욕실·주방·보이라실·현관·계단실 등을 갖춘 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골조구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 2000.08.19입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 87.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,575,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 2층 경량철골조 물건이므로 일반 공동주택과 동일한 매수층을 전제로 보기보다 실제 용도와 점유관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김형운 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 점유 부분 확인. 김형운의 점유 부분이 미상이므로 1층 근린생활시설과 2층 주택 중 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남는지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 111,133,000원은 감정가 49%지만 비교 실거래와 임차보증금이 확인되지 않아 현재 숫자만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 77,793,100원·미배당 35,698,041원, 4회 유찰 시 매각가 54,455,170원·미배당 58,615,888원입니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금 인수 위험은 별개입니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지를 함께 매각하는 조건입니다. 토지 87.0㎡와 건물의 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유, 보증금, 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 226,803,470원에서 2회 유찰되어 최저가가 111,133,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 김형운의 2001.02.03 전입에서 갈립니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 매수인이 실제로 부담할 금액을 아직 확정할 수 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 물건은 그 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 최저가 111,133,000원을 시세 또는 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 점유권리는 미확정. 보증금 확인 전 입찰가 산정은 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 점유자의 실제 보증금과 대항력 성립 여부입니다.
