수원지방법원 2025타경953. 평택시 고덕동 서정타워1 7층 704호의 근린생활시설입니다. 감정평가 기준으로는 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물 내 7층 물건이며, 조사일 현재 공실입니다. 현재 소유자는 김상국이고, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 296,291,000원으로 등기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.06.29 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2022.07.21 주식회사고덕개발 근저당권 66,997,967원이 설정됐고, 2025.11.19 송탄농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1886-2 서정타워1 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(조사일 현재 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 · 제7층 제704호 |
| 소유자 | 김상국 (2022.06.29 소유권이전 · 거래가액 296,291,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 219,310,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 근저당은 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2022.06.29 송탄농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 주식회사고덕개발 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 77,861,000원으로 감정가 227,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 최근 동일 평형 실거래 평균과 직접 대조해 가격 메리트를 확인할 수 있는 구조가 아닙니다. 특히 감정평가상 용도가 근린생활시설이고 조사일 현재 공실이므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치가 같다고 볼 수 없습니다.
다음 시나리오상 최저매각가는 4회 유찰 시 54,502,700원, 5회 유찰 시 38,151,890원으로 낮아집니다. 그러나 채권 미배당액은 현재 회차 230,938,465원에서 4회 유찰 시 253,876,316원, 5회 유찰 시 269,932,811원으로 오히려 커집니다. 이는 매수인 인수가 늘어난다는 뜻은 아니지만, 매각대금만으로 담보채권이 크게 충족되지 않는 구조임을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 240,000,000원 | 76,059,502원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고덕개발 | 66,997,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 306,997,967원 중 76,059,502원이 배당되고, 미배당액은 230,938,465원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리역 서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 서정리역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 조사일 현재 공실입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,717.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2022.06.29 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실로 평가됐으므로 실제 점유 여부와 내부 사용상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대수익 검증. 근린시설은 주거용보다 임차수요와 공실기간이 가격에 크게 반영됩니다. 현재 최저가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 54,502,700원, 5회 유찰 시 38,151,890원 시나리오가 제시돼 있으므로 응찰 상한을 사전에 정해둘 필요가 있습니다.
- 관리비·제세금 확인. 집합건물의 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린시설의 가격과 환금성입니다. 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰돼 77,861,000원까지 내려왔더라도, 공실 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 임대수요와 실제 거래가를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
