수원지방법원 2025타경954. 평택시 청북면 옥길리 부영사랑으로 제214동 제4층 제403호 아파트입니다. 감정가는 152,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.08.05 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 효동기계공업주식회사 근저당권 152,160,000원과 2025.11.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 신고된 임차인은 없지만, 이 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없으므로 입찰 전 현황조사와 점유관계를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북면 옥길리 1104 부영사랑으로 214동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 청북남로 277 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 지상18층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김정삼 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 77,632,042원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인일 | 2011.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.01.06 박은향 명의 소유권이전과 함께 주식회사하나은행 근저당권 108,000,000원이 설정됐지만, 2019.08.05 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김정삼 명의 소유권이전과 주식회사우리은행 근저당권 92,400,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 말소기준입니다. 2024.01.25 효동기계공업주식회사 근저당권 152,160,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%는 확인되지만 시세 판단은 별도
현재 최저매각가 106,400,000원은 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수 없습니다. 가격 판단은 인근·동일 단지 실거래를 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 106,400,000원 | 140,449,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 74,480,000원 | 171,820,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,136,000원 | 193,762,448원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 근저당 · 효동기계공업주식회사 | 152,160,000원 | 11,710,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 244,560,000원, 배당액은 104,110,400원, 미배당은 140,449,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥초등학교 남측에 위치하며 주위는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 지상18층 건물 내 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2011.10.14입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비, 승강기, 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 24m 내외, 서측 약 18m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 택지개발지구 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지거래허가. 25.8.26.~26.8.25. 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2019.08.05 우리은행 근저당권 92,400,000원이 말소기준인지 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 후순위 근저당. 효동기계공업주식회사 152,160,000원은 후순위로 계산상 소멸하지만, 매각물건명세서와 등기부를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 106,400,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저가 여부는 별개입니다. 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 140,449,600원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인율과 시세 메리트는 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2019.08.05 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 효동기계공업주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에는 별도의 확인이 필요합니다. 현재 최저가 106,400,000원은 감정가 152,000,000원의 70%이지만, 비교 실거래가 제시되지 않았기 때문에 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
