수원지방법원 2025타경960. 평택시 고덕동 서정타워1 1층 116호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 박재춘이며, 2022.04.26 소유권이전이 접수됐고 등기상 거래가액은 1,093,843,000원입니다. 같은 날 광양농업협동조합의 채권최고액 915,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2025.11.27 광양농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 근저당권자가 배당으로 전액 회수하지 못하는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개입니다. 현재 회차에서는 채권최고액 기준 189,750,000원 미배당이 발생하지만 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1886-2 서정타워1 1층116호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 박재춘 · 등기상 거래가액 1,093,843,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 735,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양농업협동조합 / 770,766,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 감정평가 당시 해당 호실은 공실이고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기부상 핵심은 2022.04.26 설정된 광양농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.11.27 경매개시결정은 그보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 2022.04.01 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
이 물건은 감정가 1,050,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 735,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 감정가 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 735,000,000원이라는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 735,000,000원 | 725,250,000원 | 189,750,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 514,499,999원 | 506,954,999원 | 408,045,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 360,149,999원 | 354,307,899원 | 560,692,101원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 광양농업협동조합의 미배당액은 189,750,000원 → 408,045,001원 → 560,692,101원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “얼마가 미배당되느냐”보다 공실 근린시설을 해당 낙찰가에 취득하는 것이 적정한가에 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 735,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,750,000원 |
| 1. 근저당 · 광양농업협동조합 | 915,000,000원 | 725,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 735,000,000원 기준 집행비용 9,750,000원을 제외한 725,250,000원이 광양농업협동조합 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당은 189,750,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 “서정리역” 서측 근거리에 위치하며, 주변은 점포·음식점 등 상업용 빌딩과 오피스텔·아파트·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고 대상 호실은 1층 116호입니다.
- 접도. 본건은 북측으로 광장과 접하고 남측으로 중로2류와 접합니다. 토지는 평탄한 세장형이며 집합건축물의 근린생활시설 및 의료시설 부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 비행안전제6구역과 가축사육제한구역을 포함합니다. 토지 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공용 위생·급배수설비, 엘리베이터, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 말 것. 735,000,000원은 감정가의 70%라는 의미입니다. 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
- 공실 원인·임대 가능성 확인. 감정평가 당시 공실입니다. 일반음식점 등 제2종근린생활시설로 실제 사용할 경우 상권·임대수요·내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 189,750,000원이 미배당되지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제·용도 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 토지이용계획과 해당 호실의 제2종근린생활시설 용도를 실제 사용계획과 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하고, 당해세와 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점이지 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.04.26 광양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이며 감정 당시 공실입니다. 현재 최저가 735,000,000원은 감정가 1,050,000,000원의 70%로 내려온 가격이지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 단순, 가격 판단은 보수적으로”입니다. 공실 원인과 상권·임대수요·실사용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
