수원지방법원 2025타경975. 평택 동삭동 더샵지제역센트럴파크2블럭 202동 1303호 아파트입니다. 현 소유자 문설주는 2024.08.23. 소유권을 이전받았고 거래가액은 402,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 같은 날 오민훈 근저당권 150,000,000원, 2025.10.27. 하나카드 가압류 62,196,428원, 경매개시결정 및 임차권등기가 뒤따랐지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
가격은 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 283,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 379,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 385,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 가격 지표만 놓고 보면 신건 단계와 달리 할인 폭이 생긴 상태입니다. 다만 이 물건은 가격보다 대지권 미등기 및 취득 유무 불분명이라는 별도 확인 과제가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 388-13 더샵지제역센트럴파크2블럭 202동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 · 27층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 문설주 (2024.08.23. 소유권이전 · 거래가액 402,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 309,058,721원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 대지권 | 미등기 상태 · 대지권취득 유무 불분명 (최저매각가격에 대지권가격 포함) |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
말소기준은 2024.08.23. 설정된 국민은행 근저당권 330,000,000원입니다. 같은 날 설정된 오민훈 근저당권 150,000,000원과 그 이후의 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 정윤조 임차권은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤조 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 차임 월 800,000원 | 전입 2024.11.29. 확정 2024.11.24. | 없음 | 후순위 배당요구 2026.01.19. | 없음 |
정윤조의 임대차계약일은 2024.11.23., 확정일자는 2024.11.24., 주민등록 및 점유개시는 2024.11.29.입니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권은 그보다 앞선 2024.08.23.이므로, 자료상 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원이고 임차권등기는 2026.01.19. 이루어졌으며 배당요구도 접수되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위신고도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.7%
더샵지제역센트럴파크2BL의 동일 평형 실거래 12건은 2026.06.~2026.08.에 355,000,000원~410,000,000원 범위에서 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 379,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 385,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.77㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 13 | 373,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 26 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 19 | 377,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 21 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 20 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 13 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 18 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 평균 | 59.7656㎡ | 12건 | 379,500,000원 |
현재 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 379,500,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 385,000,000원과 비교해도 최저매각가격이 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인 구간이 형성되어 있습니다. 다만 이 할인만으로 대지권 미등기 리스크까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 330,000,000원 | 278,731,000원 |
| 3. 근저당 · 오민훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 62,196,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 4,769,000원을 제외한 278,731,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 542,196,428원 대비 미배당액은 263,465,428원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 263,465,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 347,324,728원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 406,026,238원 | 0원 |
회차가 내려가도 자료상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 후순위 금전권리와 임차보증금 승계에 관한 결과이고, 대지권 취득 유무 불분명 문제와는 별개입니다. 따라서 추가 유찰 여부보다 먼저 대지권 관련 원본과 등기 가능성을 확인하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택모산초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 27층 건물 중 13층 1303호이며, 위생급배수·난방·승강기·소화전·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·도시개발구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 대로3류에 저촉됩니다. 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 단지. 더샵지제역센트럴파크2BL은 1,674세대이며 사용승인일은 2020.08.13.입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태이고 취득 유무가 불분명하므로, 매각물건명세서·등기부·토지 및 집합건물 관련 원본을 우선 대조해야 합니다.
- 임차권. 정윤조의 전입 2024.11.29.은 말소기준 2024.08.23. 이후이므로 대항력 없음으로 분석되지만, 임차권등기와 배당요구 관련 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 국민은행 채권. 말소기준 근저당 채권최고액은 330,000,000원, 신청채권자의 경매 청구액은 309,058,721원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 평균 379,500,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 385,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 내부구조 및 상태는 재확인이 요구되므로 실제 내부 상태, 점유 현황, 관리 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 대지권은 확인”
이 사건은 현재 최저가가 283,500,000원까지 내려와 동일 평형 최근 12개월 평균 379,500,000원의 74.7% 수준입니다. 임차인 정윤조는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·임차권도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 대지권 미등기 상태이고 대지권취득 유무가 불분명하다고 적혀 있기 때문입니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 있다는 점까지 함께 놓고, 실제 대지권 취득·등기 가능성을 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 합니다. 금전 권리는 비교적 정리되어 있지만, 대지권 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심 변수인 사건입니다.
