수원지방법원 2025타경1010. 평택시 지산동 오르빌 2층 203호, 전용면적 지표 84.47㎡의 주거용 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2018.04.19. 신한은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 압류 4건과 2025.12.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2017.06.19. 시흥제일새마을금고 근저당권 576,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있어 현재 인수 위험으로 이어지지 않습니다.
확인된 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수권리보다 현황 점유관계 확인이 실무 체크포인트입니다. 가격은 1회 유찰로 171,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원 대비 85.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 799-7 2층203호 · 경기도 평택시 지산로20번길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 전용면적 지표 84.47㎡ · 지상8층 중 2층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 · 2017.05.17. |
| 소유자 | 노정호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 162,479,972원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준권리는 2018.04.19. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 2018.09.18. 삼성세무서 압류, 2023.10.10. 평택세무서장 압류, 2024.02.22. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.14. 동화성세무서장 압류, 2025.12.24. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장 방향은 하락
오르빌은 총 18세대, 사용승인일은 2017.05.17.입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2024.05. 전용 84.82㎡ 2층 200,000,000원, 이전 거래는 2021.09. 전용 82.78㎡ 6층 260,000,000원입니다. 전체 평균 230,000,000원보다 중요한 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고, 최근 대비 이전 가격 추세는 -23.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 84.82㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 82.78㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 171,500,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 85.8%이므로, 현재 가격은 최근 거래 기준 아래에 있습니다. 다만 가격 추세가 -23.1%로 하락했고 거래 표본도 2건뿐이므로, 과거 260,000,000원 거래나 전체 평균 230,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 168,299,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 216,000,000원 중 168,299,000원이 배당되고 47,701,000원이 미배당으로 계산됩니다. 신청채권 청구액은 162,479,972원이며 현재 회차에서는 충족으로 표시돼 있습니다. 당해세가 있으면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 47,701,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 98,430,701원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 133,877,631원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 송탄역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·소규모 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 주변에 1호선 송탄역이 있으며, 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상8층 중 2층 203호이며, 사용승인일은 2017.05.17.입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 엘리베이터, 화재탐지·경보, CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 오르빌은 총 18세대이고 확인된 실거래가 2건입니다. 최신 거래는 200,000,000원, 이전 거래는 260,000,000원이며 최근 가격 추세는 -23.1%입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 확인해 명도 변수를 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 230,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다. 현재 실질취득 171,500,000원은 그 85.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 가격 추세가 -23.1%이므로 현재 할인율이 향후 가격 방어를 그대로 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성 확인. 총 18세대, 확인 실거래 2건인 소규모 단지이므로 매수 이후 재매각 시 거래 빈도를 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘할인 + 하락장’으로 읽는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 2017년 근저당을 제외하면 2018.04.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 245,000,000원에서 1회 유찰돼 171,500,000원까지 내려와, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원의 85.8%입니다. 분명 최근 시세 아래이지만, 동시에 가격 추세가 -23.1%이고 총 18세대·실거래 2건의 소규모 시장입니다. 따라서 이 물건은 “권리 부담은 낮지만, 시세 할인만으로 높은 등급을 주기에는 하락 추세와 환금성 변수가 남아 있는 사건”으로 보는 편이 맞습니다.
