수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 4층 401호, 대상면적 18.7㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2015.07.08. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 698,400,000원으로 감정가보다 크지만, 공동담보목록 제2014-117호가 기재된 담보권이고 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 담보권 채권액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
확인된 임차·점유 관련자의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 박형진의 임차보증금 48,000,000원과 윤진영의 임차보증금 70,000,000원도 등기돼 있으나, 각각의 주민등록일이 2021.03.12.과 2022.12.23.이어서 2015년 근저당권에 대항하지 못합니다. 따라서 두 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 4층 401호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로1번길 51 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 18.7㎡ · 지상 4층 내 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 다세대주택 이용 · 승강기·위생 급배수·화재 탐지 설비 |
| 소유자 | 강병식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성필 / 80,164,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2015.07.08. 축협 근저당입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 가압류, 소유권이전청구권 가등기, 주택임차권, 압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 내역입니다. 2022.03.10. 김종목 명의 가등기는 2022.11.25. 해제로 말소됐습니다. 다만 해당 가등기의 성격은 입찰 전 원등기 내용과 말소 내역을 한 번 더 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차·점유 관계 — 9명은 후순위, 1명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜지 | 미상 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황인창 | 미상 | 2020.07.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오신석 | 미상 | 2023.05.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강석재 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경윤 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유병한 | 미상 | 2019.03.15 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동주 | 미상 | 2022.07.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형진 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 | 2020.11.04 | 48,000,000원 | 2022.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤진영 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.23 | 2022.12.05 | 70,000,000원 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인된 9명은 모두 2015.07.08. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 박형진과 윤진영의 임차권등기 역시 선순위 근저당 이후의 권리입니다. 반면 성명이 “부터”로 기재된 주거 관련자는 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 이 1명에 대해서는 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인은 있지만 시세 판단 근거는 부족
감정가는 56,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 현재 산정된 인수액 0원을 적용하면 실질취득액도 39,200,000원입니다. 다만 더라움은 14세대의 소규모 다세대주택이고, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 698,400,000원 | 38,094,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 함윤식 | 80,164,383원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 윤선혜 | 80,164,383원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성복이 | 411,578,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이유성 | 80,164,383원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 강순희 | 80,164,383원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 박남영 | 80,164,383원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 김성필 | 80,164,383원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 수원화성오산축산업협동조합 | 80,164,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,105,600원을 제외한 38,094,400원이 선순위 축협 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 1,713,198,664원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효명중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.06.26. 준공된 14세대 다세대주택입니다. 외벽은 석재 타일·치장벽돌 마감, 창호는 하이새시이며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 도로·토지. 5필 일단의 평탄한 자루형 다세대주택 건부지로, 서측 약 12m 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 효명중고 상대보호구역에 포함됩니다. 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대주택이며 대상면적은 18.7㎡입니다. 동일 건물 실거래 비교값이 없어 매도기간과 적정가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입 미상 점유자 확인. 성명이 “부터”로 기재된 주거 관련자의 실제 신원, 전입일, 점유 부분, 임대차계약과 보증금을 확인하세요.
- 전입세대·외국인체류·점유 현황 대조. 현황조사에 여러 명이 확인된 만큼 실제 401호 점유자와 주민등록상 전입자가 일치하는지 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지 5필의 등기부를 열람해 별도등기의 내용, 순위와 매각 후 존속 여부를 검토하세요.
- 가등기 원문 대조. 2022.03.10. 소유권이전청구권 가등기는 2022.11.25. 말소됐지만, 등기 원인과 말소 내역을 원문으로 재확인하세요.
- 임차권등기 확인. 박형진 임차권은 2022.12.09. 말소됐고 윤진영 임차권은 선순위 근저당 이후입니다. 최신 등기부에서 변동 여부를 확인하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 30% 할인만으로 저가라고 판단하지 말고, 더라움 및 인근 소형 다세대의 매매·전세·월세 호가를 조사하세요.
- 내부 상태·명도비용. 현재 실제 점유 상태, 수선 필요 여부, 관리비 체납과 명도 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세, 최우선변제 대상, 배당요구 종기 내 신고 내용과 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “후순위 다수”보다 “확인되지 않은 하나”가 중요하다
등기상 핵심 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 축협 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 임차권자는 모두 후순위여서 현재 산정 인수액은 0원입니다. 감정가 56,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 39,200,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 곧바로 안전형·저가형으로 분류하기에는 두 가지 확인사항이 남습니다. 전입일과 보증금이 미상인 주거 관련자 1명, 그리고 매각물건명세서에 표시된 대지권 목적 토지의 별도등기입니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 3,920만원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 확인된 권리는 후순위, 미확인 사항은 보류입니다. 토지 등기와 실제 점유관계를 해소한 뒤에야 현재 산정 실질취득액 39,200,000원을 입찰 판단의 출발점으로 사용할 수 있습니다.