70% 최저가지만, 점유자 9명과 별도등기 확인이 남았다 — 평택 더라움 402호

수원지방법원 2025타경1017. 평택시 장당동 더라움 4층 402호로, 감정 이용상태는 방 3개·드레스룸·욕실 2개 등을 갖춘 다세대주택입니다. 2015년 7월 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 698,400,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정, 전세권, 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 157,255,800원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 권리자에게는 배당되지 않습니다.

다만 등기 순위만으로 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 9명입니다. 8명은 전입신고일이 말소기준인 2015.07.08 이후이므로 대항력이 없지만, 김진홍은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 김진홍 명의의 전세권은 2022.08.09 설정되어 등기상 후순위로 소멸하더라도, 별도의 주택임대차 대항요건을 먼저 갖췄는지는 서류만으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2015.07.08 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 2022.08.09 설정된 김진홍의 전세권 166,000,000원, 2025.12.29 강제경매개시결정, 2026.01.15 국세 압류, 2026.02.09 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 등기 순위만 보면 매각으로 소멸하고 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 9명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 9명입니다. 황혜지 등 8명은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 유병한과 윤진영은 배당요구를 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.

대항력은 말소기준 근저당권 설정일인 2015.07.08을 기준으로 판단했습니다. 김진홍은 전입일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 160,300,000원으로 감정가 229,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교할 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 확인된 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득액은 최저가와 같은 160,300,000원이지만, 김진홍의 임대차 대항력과 토지 별도등기 확인 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 총 채권액 1,917,293,064원 중 채권자 배당액은 157,255,800원이며 총 미배당액은 1,760,037,264원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 효명중학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 외벽은 석재 타일·치장벽돌 마감, 창호는 하이새시이며 관리상태는 보통입니다. 승강기와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 12m 아스팔트 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 자루형의 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 1,085,000원/㎡, 토지면적은 235.0㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약허가구역이 25.8.26.~26.8.25.로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 더라움은 14세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 최근 낙찰가와 실거래가가 없어 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김진홍 전입일 확인. 주민등록 전입세대 열람, 점유관계, 임대차계약서로 말소기준일 이전 대항요건 보유 여부를 확인해야 합니다.
• 전세권과 임대차 분리 분석. 전세권 166,000,000원은 후순위로 배당 0원이지만, 별도 임대차 대항력이 존재하는지는 독립적으로 확인해야 합니다.
• 나머지 점유자 보증금 확인. 8명은 대항력이 없더라도 보증금 규모에 따라 최우선변제와 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 토지 별도등기 원본 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각으로 소멸하는지 여부를 토지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 가등기 말소 확인. 2022.03.10 가등기와 2022.06.30 말소 내용을 원본 대조해 담보가등기 관련 위험이 남지 않았는지 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.07.06이고 등기 발급일은 2026.07.11입니다. 매각 결과, 변경 여부와 다음 절차를 법원에서 확인해야 합니다.
• 국세·관리비 확인. 2026.01.15 국세 압류가 있으며, 당해세와 공용부분 관리비 체납액은 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 계산과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”

이 물건의 등기 순서는 명확합니다. 2015년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 원칙적으로 소멸합니다. 현재 최저가 160,300,000원을 기준으로 계산한 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임차인이 9명이고, 김진홍의 전입일과 주택임대차 대항력은 확인되지 않았습니다. 대지권 목적 토지의 별도등기와 과거 가등기 확인 문제도 남아 있습니다.

따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 최종 권리안전성은 확인 전”입니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 김진홍의 전입·점유, 나머지 임차인의 보증금, 토지 별도등기를 확인해 실질취득액이 정말 160,300,000원으로 끝나는지를 검증하는 데 있습니다.