수원지방법원 2025타경40309. 평택시 신장동 오르빌 3층 301호, 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소 여부만 보면 놓치기 쉬운 대항력 임차인입니다. 이호창의 전입·점유는 2022.02.08, 확정일자는 2022.01.18이며 보증금은 173,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리인 2023.02.08 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
통상 이 구조에서 146,000,000원에 매각되고 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당액 29,844,000원이 매수인에게 남아 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가는 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 배당에서 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 대항력 포기 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이호창 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로351번길 60, 3층301호 (신장동,오르빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 최훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 청구금액 | 179,500,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
현재 소유권은 최훈 명의입니다. 2018.10.24 설정된 반월신용협동조합 근저당 516,000,000원은 2020.09.22 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.08 인천세무서장 압류가 이 사건의 선언된 말소기준권리이며, 뒤따른 2023.06.29 압류, 2025.01.09 강제경매개시결정, 2025.01.23 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이호창 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 173,000,000원 | 2022.02.08 / 2022.01.18 | 대항력 有 우선변제 확약·인수 0 |
② 시세 비교 — 94.2%지만 표본 한계를 봐야 한다
오르빌은 총 11세대, 사용승인일은 2018.10.15입니다. 확인되는 최근 거래는 2024.09의 155,000,000원 1건이며 거래 면적은 58.89㎡, 3층입니다. 비교 대상 면적 51.5㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 58.89㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 146,000,000원이고, 최근 12개월 평균 155,000,000원의 94.2%입니다. 금액만 보면 최근 거래보다 9,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 면적도 일치하지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 시세 차익으로 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 이호창 보증금(우선변제) | 173,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,500,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 29,844,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 146,000,000원 | 29,844,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 58,635,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 81,641,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 제출된 확약으로 이호창 임차인에 대한 잔존 인수액이 실질 0원이므로 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 지산동 소재 목천고가오거리 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다. 남서측 원거리에 1호선 송탄역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 301호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다. 토지 정보에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평탄 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 952,300원/㎡, 토지면적은 195.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 실제 매각물건명세서와 제출 서류의 내용·적용 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약에 따라 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 예정돼 있으므로 낙찰 후 실제 말소 진행 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 압류 3건 중 당해세 존재 여부와 금액에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건이고 58.89㎡ 거래로, 대상 비교 면적 51.5㎡와 일치하지 않습니다. 155,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 마십시오.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가와 동일하지만 유찰횟수는 5회입니다. 현장 상태·수요·명도·금융·거래 유동성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력 1.73억”보다 확약의 효력이 더 중요하다
이 물건은 숫자만 보면 보증금 173,000,000원이 최저가 146,000,000원을 초과하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 29,844,000원, 다음 회차에서는 58,635,200원, 그다음에는 81,641,920원의 미배당 보증금이 생겨 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 146,000,000원입니다. 이는 확인되는 실거래 155,000,000원의 94.2%지만 표본이 1건이고 면적도 다릅니다. 게다가 현 사건은 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 4.0회 유찰입니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 반복 유찰의 이유 확인. 이 두 가지를 모두 확인한 뒤에야 현재 1.46억의 의미를 판단할 수 있습니다.
