86,800,000원
수원지방법원 2025타경41283. 평택 합정동 엘라시티 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 유지성은 2021.09.03. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.06.07. 남동세무서장 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류·평택시 압류·강제경매개시결정·국세 압류· 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 2021.08.30. 전입·점유를 갖춘 송정호의 보증금 165,000,000원 임차권입니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차권이고, 확정일자 2021.08.04.와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 86,800,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,962,400원을 제외한 84,837,600원이 임차인에게 배당돼 80,162,400원이 남습니다. 원래라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.10. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 룰상 인수액 80,162,400원은 실질 0원*으로 처리하며, 현 회차 실질취득은 최저가와 같은 86,800,000원입니다. 이 확약의 효과는 송정호 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 965-11 엘라시티 3층 303호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 6-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 층 | 59.69㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 중 3층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.09.03. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 핵심
과거 한국양봉농업협동조합 근저당 102,000,000원은 2014.11.24. 말소됐고, 강서농업협동조합 근저당 126,000,000원도 2021.08.30. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.06.07. 국 압류입니다. 송정호는 그보다 앞선 2021.08.30. 전입·점유를 갖췄고 2021.08.04. 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 송정호 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.08.30 2021.08.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 룰상 80,162,400원 → 실질 0원* |
② 시세 비교 — 8,680만은 최근 기준 아래지만 하락 추세
엘라시티 거래 표본은 7건이며, 전체 평균은 137,142,857원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -22.4%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.72㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 56.43㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 59.69㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2021.10 | 59.72㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 59.69㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 59.72㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 56.43㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 137,142,857원 |
현재 실질취득 86,800,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 78.9%입니다. 확약이 전제대로 이행된다면 최근 거래 기준으로는 가격 차이가 있습니다. 다만 최신 거래가 110,000,000원까지 내려와 있고 최근·과거 대비 추세도 -22.4%이므로, 과거 최고가 165,000,000원이나 전체 평균 137,142,857원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 송정호 보증금 | 165,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송정호의 미배당 보증금은 80,162,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 넘어가 현재 회차의 실질취득이 보증금 수준으로 올라가지만, 2026.06.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 때문에 본 분석에서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 소재 평택시청 남측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택·다세대주택·공공시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 위생·급배수·승강기·소화전·개별난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 약 12미터 도로와 접하고, 토지는 평탄한 장방형이며 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역·중로3류에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,783,000원/㎡입니다.
- 환금성. 엘라시티는 8호 규모이며 거래 표본은 7건입니다. 최근 가격은 110,000,000원까지 내려왔고 경매 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 송정호 임차권과 일치하는지 반드시 원본으로 확인하세요.
- 확약 미적용 시 숫자. 확약을 제외한 일반 권리계산에서는 현재 최저가 86,800,000원에서 미배당 임차보증금 80,162,400원이 남습니다. 확약 확인이 핵심 전제입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 및 거주자 확인이 정확하지 않았으므로 현재 점유자·명도 가능성·오피스텔 이용상태를 현장에서 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 과거 최고가 165,000,000원이나 전체 평균 137,142,857원보다 최근 평균·최신 거래 110,000,000원을 기준으로 판단하세요. 최근 추세는 -22.4%입니다.
- 환금성 점검. 8호 규모, 평균 5.0회 유찰, 매각률 0.0%라는 수치를 감안해 재매각·임대수요를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸지만, 5회 유찰의 이유도 봐야 한다”
표면적인 권리구조만 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 86,800,000원에서 80,162,400원을 추가로 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 이 확약을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 86,800,000원입니다.
가격만 보면 최근 평균·최신 거래 110,000,000원의 78.9%까지 내려왔습니다. 하지만 최근·과거 거래 추세가 -22.4%이고, 이미 5회 유찰됐으며, 8호 규모에 경매 매각률도 0.0%입니다. 즉 이 물건은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 별개의 문제”입니다. 확약서 원본과 현재 점유를 확인한 뒤 최근 110,000,000원 시세와 실제 재매각 수요를 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
* 확약 미반영 룰상 현재 회차 미배당 임차보증금은 80,162,400원이나, 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
