수원지방법원 2025타경41368. 안성시 대덕면 내리 149-8, 5층 502호 다세대입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·현관· 발코니 등으로 구성된 다세대주택이고, 2020.03.26 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 현재 소유자는 최대현이며 2021.12.17 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했습니다.

등기 흐름에는 압류·임차권·강제경매가 함께 얽혀 있습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2021.01.25 안성시 압류입니다. 이후 2023년 국세 압류, 2023년 김태경 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 추가 안성시 압류가 이어집니다. 다만 2021년의 안성시 압류는 2021.05.06 해제에 따른 말소등기가 존재하므로, 입찰 전에는 등기부와 매각물건명세서를 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.8억 임차권보다 중요한 ‘확약’

핵심은 을구 1번 김태경의 주택임차권입니다. 임차보증금은 180,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.04, 확정일자는 2021.11.11, 점유개시일은 2021.11.30, 주민등록일은 2021.12.01입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재돼 있습니다.

* 확약이 없다는 가정 아래 잔존 보증금 문제가 생길 수 있는 구조와 달리, 이 분석에서는 2026.02.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해 김태경 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 김태경 임차권에만 적용되며 다른 점유자의 사실관계까지 대신 확인해 주는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 5명, 보증기관은 중복 제외

보증기관 승계로 기재된 시보증은 TEN ALEKSEY 보증금의 대위·승계 중복 신고로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유 관련 인원은 5명입니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 최근 거래가 매우 얇다

전용면적은 59.97㎡이고 면적이 일치하는 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 184,714,285원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2024.04의 180,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.0% 하락한 흐름입니다.

현재 최저가 64,827,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 36.0%입니다. 김태경 임차권에 확약을 적용하면 실질취득도 64,827,000원으로 동일하므로, 숫자만 보면 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 최신 거래월이 2024.04이며, 거래 추세도 -3.0%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)

현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 195,134,793원 중 63,260,114원이 배당되고 131,874,679원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 그러나 김태경 임차권에 대해서는 2026.02.09 확약을 적용하므로 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조로 보지 않으며, 주어진 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원*

이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어 실질취득액이 보증금에 고정되는 전형적 인수형으로 보지 않습니다. 이유는 김태경 임차권에 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있기 때문입니다. 따라서 주어진 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원*으로 표시됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙대학교 다빈치캠퍼스 남측 인근. 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 5층 건물, 사용승인일 2020.03.26. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5~6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 소로3류에 접합니다.
• 토지. 대지 330.0㎡, 사다리형·완경사, 공시지가 306,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 8세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건뿐입니다. 4회 유찰과 함께 환금성 할인 요인으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.02.09 확약 원문 확인. 김태경의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 및 제출 원본에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 현황조사 전입자 4명 확인. 모두 2024.08.20 전입으로 제공된 말소기준일보다 늦지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 TEN ALEKSEY 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금이나 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 재검증해야 합니다.
• 말소기준 재대조. 권리판정상 2021.01.25 안성시 압류가 기준으로 잡혀 있으나 2021.05.06 해제·말소 기록도 있으므로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 최근 시세를 새로 확인. 최근 12개월 거래 표본이 2024.04의 1건뿐이고 추세가 -3.0%입니다. 180,000,000원을 현재 시세로 고정해 판단하지 말고 입찰 직전 거래를 다시 확인해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 임차권 확약으로 금전 인수가 0원이어도 현황조사상 전입자들이 있어 인도·퇴거 협의 비용과 기간은 별도입니다.

맺으며 — “1.8억 임차권”보다 “확약 밖 사실관계”가 승부처

표면만 보면 감정가 189,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰돼 64,827,000원까지 내려왔고, 180,000,000원 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 2026.02.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 이 확약을 그대로 적용하면 김태경 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액도 현재 최저가인 64,827,000원입니다.

그렇다고 높은 등급을 주기에는 확인할 것이 남습니다. 실제 임차인·점유 관련 인원은 5명이고, 이 가운데 현황조사 전입자 4명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이고 추세는 -3.0%, 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유자·세금·낮은 거래밀도의 확인 부담이 남는 다세대라는 것이 이 사건의 결론입니다.