수원지방법원 2025타경41445. 경기도 평택시 오성면 죽리 84-55의 토지와 건물로, 감정상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 대 244.0㎡이고, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 소유자는 정삼준입니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2018.05.15. 김재식 가압류 130,000,000원으로 잡혀 있고, 그 이후 농협은행 가압류, 김수정 근저당, 더모아주식회사 가등기, 평택시 압류, 현재 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 실제 임차인은 2명이고, 1층 전부를 점유하는 김기옥은 2018.04.30. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 범위를 최종 확정하기 어렵고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 있다면 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다. 반면 2층 일부의 이준홍은 2025.02.11. 전입으로 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41445 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 죽리 84-55 · 경기도 평택시 오성면 죽5리길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(다가구주택) · 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 |
| 토지 | 대 244.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정삼준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 497,743,800원 / 170,726,123원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 임차인이 핵심
말소기준은 2018.05.15. 갑구 2번 김재식 가압류입니다. 이후 남아 있는 농협은행 가압류 16,963,264원, 김수정 근저당 300,000,000원, 더모아주식회사 소유권이전청구권가등기, 평택시 압류, 2025.02.19. 임의경매개시결정, 2026.02.12. 근저당권부채권 압류는 모두 매각 소멸로 분류돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기옥 1층 전부 | 2018.04.30 | 신청 2025.03.21 | 가능·미상 말소기준보다 선순위 전입 | 미상 확정일자 미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 이준홍 2층 일부 | 2025.02.11 | 신청 2025.04.30 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 후순위 전입 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 가격 메리트 판단은 보류
감정가는 497,743,800원이고 현재 최저매각가는 170,726,123원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 119,508,286원, 5회 유찰 시 83,655,800원입니다.
다만 이 물건은 낙찰가만으로 취득원가가 결정되는 구조라고 볼 수 없습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 어느 회차도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,726,123원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,190,166원 |
| 1. 가압류 · 김재식 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,963,264원 | 16,963,264원 |
| 3. 근저당 · 김수정 | 300,000,000원 | 20,572,693원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 채권 총액 446,963,264원 중 167,535,957원이 배당되고 279,427,307원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 김기옥의 보증금·확정일자가 확인되면 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성초등학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2012.07.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로, 감정상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비와 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 대 244.0㎡, 공시지가 445,200원/㎡, 평지·부정형이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김기옥 보증금 확인. 2018.04.30. 선순위 전입이므로 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 김기옥의 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 계산한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김기옥은 2025.03.21., 이준홍은 2025.04.30. 배당요구를 했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2022.09.06. 더모아주식회사 가등기는 후순위 소멸 분류이지만 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 물건 범위와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 용도지역·지구의 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34.3%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 표면만 보면 감정가 497,743,800원에서 3회 유찰돼 최저가 170,726,123원까지 내려온 물건입니다. 하지만 경매의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2018.04.30. 전입한 김기옥이 2018.05.15. 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 더 중요합니다.
등기부 후순위 권리들은 대부분 매각 소멸형이지만, 선순위 점유관계가 확정되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 인수액도, 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 여기에 3회 유찰, 다가구주택과 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 가등기 종류 확인사항까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “미상 권리의 확정”이 먼저입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 핵심입니다.
