수원지방법원 2025타경41503. 평택역 남동측 인근의 어반스페이스 9층 907호, 전용 17.63㎡ 원룸형 아파트입니다. 이 사건의 표면적인 함정은 “최저가가 83,000,000원이고 실거래 평균이 89,208,333원이라 싸 보인다”는 점입니다. 하지만 권리부터 보면, 임차권등기 임차인 조유진의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족분이 커져 매수인의 총 부담은 보증금에 가까워지는 구조입니다.
이 사건은 그 핵심 위험을 대항력 포기서가 눌러 줍니다. 주택도시보증공사가 배당금을 수령하고도 남는 잔여금액에 대한 대항력과 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 그래서 결론은 단순히 “대항력 임차인 있음 = 위험”도 아니고, “최저가가 낮다 = 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약이 지켜지는 범위에서는 실질 인수 0원*, 가격은 실거래와 환금성으로 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 185-44 어반스페이스 9층 907호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(원룸형 아파트) · 전용 17.63㎡ · 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 서은비 (2022.04.15. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,531,775원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 그러나 실질 인수 0원*
말소기준은 2025.02.27 서울특별시 압류입니다. 조유진의 주택임차권은 2024.04.19 등기됐고, 전입일은 2022.03.25, 확정일자는 2022.02.25입니다. 따라서 순수 권리순위로만 보면 말소기준보다 앞선 임차권이라 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 이슈 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조유진 | 주거용부동산 907호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.25 확정 2022.02.25 배당요구 2024.04.19 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 대항력 포기서로 실질 인수 0원* |
보증기관 승계·대위 중복신고로 분리된 임차인은 표시되어 있지 않습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고, 실제 임차인 1명의 보증금 120,000,000원을 기준으로 봅니다. 다만 확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 룰상 미배당은 38,894,000원이고, 7회 유찰 시 55,195,200원, 8회 유찰 시 68,236,160원으로 커집니다. 이 사건에서는 대항력 포기서가 그 부족분 인수를 실질적으로 차단하는 장치입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 평균보다 낮지만, 환금성은 보수적으로
어반스페이스(UrbanSpace)는 169세대, 사용승인일 2018.05.04의 원룸형 아파트입니다. 최근 실거래 12건 평균은 89,208,333원, 최저는 70,000,000원, 최고는 111,000,000원입니다. 현재 최저가이자 대항력 포기서 반영 실질취득가는 83,000,000원으로, 실거래 평균의 93.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 17.63㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 17.63㎡ | 3 | 73,500,000원 |
| 2024.04 | 17.63㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 17.63㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2023.10 | 17.63㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 17.63㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 17.63㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 17.63㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 17.63㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.03 | 17.63㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2023.02 | 16.61㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 2023.02 | 16.61㎡ | 14 | 111,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 89,208,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 조유진 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 81,106,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,531,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 83,000,000원 가정 시 임차보증금 부족분은 38,894,000원입니다. 다만 대항력 포기서가 있어 이 부족분은 매수인 실질 인수액이 아니라 룰상 산출되는 금액으로 병기합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역(1호선) 남동측 인근에 있고, 주위는 평택역, 백화점, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 평택역(1호선) 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 원룸형 아파트로 이용 중입니다. 토지는 아파트(도시형 원룸) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 907호이며 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 대체로 사다리형 평지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 실질 인수 0원* 판단은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 유효하게 반영되는지가 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 배당·말소 진행에서 조유진 임차권등기가 정리되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 비교. 이 사건은 확약 반영 시 실질취득 83,000,000원입니다. 확약이 없다면 보증금 120,000,000원을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다.
- 최근 저가 거래 주의. 실거래 평균은 89,208,333원이지만, 최근 표본 중 70,000,000원 거래가 있습니다. 평균만 보고 낙찰가를 올리면 환금성이 약해질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 원룸형 집합건물은 미납 관리비, 점유 이전, 열쇠 인도, 내부 상태 확인이 수익률에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력 포기서·임차권등기 말소 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험은 줄었지만, 고득점 물건은 아니다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 낙찰가 가정으로는 38,894,000원이 부족합니다. 그러나 대항력 포기서가 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그럼에도 점수는 높게 주기 어렵습니다. 6회 유찰 이력, 원룸형 상품, 최근 저가 거래, 단지 평균 유찰 4.8회가 모두 환금성 부담을 가리키기 때문입니다. 권리는 포기서 확인 전제 통과, 가격은 보수적으로. 이 사건은 “싸서 좋은 물건”이라기보다 “확약 원본을 확인해야만 계산이 서는 물건”입니다.