수원지방법원 2025타경41530. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 7층 712호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있으나 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터), 공실로 확인됩니다. 권리의 중심은 2022.09.02. 설정된 국민은행 근저당권 240,840,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024년 인천신용보증재단 가압류 67,493,288원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 57,143,800원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 감정평가상 공실 상태의 지식산업센터이고 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘낮은 최저가’ 자체보다 실제 매매·임대수요와 공실 상태를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 7층 712호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공장(지식산업센터)로 이용중 · 공실 상태 |
| 소유자 | 한종림 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 57,143,800원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 220,444,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 국민은행 근저당과 이후 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 24%지만 시세 판단 자료는 없다
감정가 238,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 57,143,800원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 40,000,660원(감정가 17%), 6회 유찰 시 28,000,462원(감정가 12%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 57,143,800원 | 252,618,076원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,000,660원 | 269,452,640원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 28,000,462원 | 281,236,834원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,143,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,428,588원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,840,000원 | 55,715,212원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 67,493,288원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 308,333,288원 중 예상 배당액은 55,715,212원이고 미배당은 252,618,076원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국지역난방공사평택지사 동측 인근으로, 주변은 주로 지식산업센터의 공장 및 지원시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10~12분 거리에 평택고덕I.C(평택제천고속도로) 진출입로가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공실 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 712호이며, 엘리베이터·공용위생·급배수·천정몰입식 공기조화·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 12미터, 서측 및 동측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도·현황 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있으나 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현장과 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 현재 점유·사용 상태와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고 같은 건물·인근 지식산업센터 실제 매매 및 임대 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 등 비용 확인. 공실 기간에 발생한 관리비 등 점유·관리 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 규제 내용을 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 명확합니다. 2022.09.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 238,000,000원에서 4회 유찰돼 57,143,800원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 감정평가상 공장(지식산업센터)·공실입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·환금성은 확인 후 판단이 핵심입니다.
