수원지방법원 2025타경41553. 경기도 안성시 양성면 삼암리 345의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 총 3개동으로 사택·유아원·교회로 이용 중이고, 토지는 종교용지 913.0㎡입니다. 감정가는 493,779,100원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 169,366,000원, 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.08.06. 설정된 화성새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 300,000,000원입니다. 그 뒤 2024.07.12. 주식회사유비넷시스 근저당권 260,000,000원이 설정됐고, 2025.03.12. 화성새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 주식회사지음인테리어가 교회 증축 및 리모델링 공사대금 264,000,000원의 유치권을 주장한다고 기재되어 있습니다. 화성새마을금고는 유치권자의 점유사실에 대한 현황조사 내역이 없다는 이유 등으로 유치권배제신청서를 제출했고, 이후 주식회사지음인테리어는 그 배제신청에 이의 및 유치권존재확인서를 제출했습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유치권의 실제 성립 여부와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41553 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 총 3개동 · 사택·유아원·교회 이용 |
| 토지 | 종교용지 · 913.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 대한예수교장로회속말교회 |
| 감정가 / 최저가 | 493,779,100원 / 169,366,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 화성새마을금고 |
| 청구액 | 257,398,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도 확인
2009.12.18. 서울축산업협동조합 근저당권 130,000,000원이 설정됐으나 2013.01.21. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.08.06. 화성새마을금고 근저당권 300,000,000원이며, 2024.07.12. 후순위 주식회사유비넷시스 근저당권 260,000,000원과 2025.03.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인은 특정되지 않았지만 확인 필요
별도로 특정된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금·확정일자·대항력 있는 임차인이 확인된 사건으로 볼 수는 없지만, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않고 ‘점유자 없음’이나 ‘명도 부담 없음’으로 단정해서도 안 됩니다.
특히 이 사건은 유치권 신고가 존재하므로 임차관계와 별개로 누가 실제로 목적물을 점유하고 있는지가 중요합니다. 신청채권자는 현황조사서상 유치권자의 점유사실 조사내역이 없다는 점을 배제신청 근거로 들었지만, 유치권 신고자는 다시 이의를 제기하고 존재확인서를 제출했습니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 169,366,000원으로 감정가 493,779,100원 대비 현재 회차 표기상 34%까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 118,556,199원, 5회 유찰 시 82,989,339원 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 사택·유아원·교회와 종교용지가 함께 있는 비정형 물건이고 교통여건도 평균 이하로 평가되어, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,366,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,124원 |
| 을구 3번 근저당권 · 화성새마을금고 | 300,000,000원 | 166,194,876원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사유비넷시스 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 560,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 166,194,876원, 미배당은 393,805,124원입니다. 신청채권자의 청구액 257,398,179원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 건물·제시외 부분 — 일괄매각 범위 확인
- 총 3개동. 감정평가상 사택·유아원·교회로 이용 중입니다.
- 사택. 벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1994.11.05.
- 유아원. 조적조 스레트지붕 단층, 사용승인일 1994.11.05.
- 교회. 연와조 및 조적조 스레트지붕 단층, 사용승인일 1994.11.05.
- 제시외 부분. 교회 입구의 계단, 첨탑, 첨탑과 예배실 사이의 창고는 공부상 연면적에 포함되지 않지만 전체 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 위반건축물 관련. 건축물대장상 시정명령을 받은 것으로 등재된 부분은 현재 철거된 것으로 보입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 양성면 삼암리 정자촌마을 북서측 인근으로, 전·답·농가주택 등이 소재하는 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 도보 가능한 거리에 버스정류장이 있으나, 전반적인 교통여건은 평균 이하로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 종교용지, 면적 913.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 공시지가. 153,500원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 자료에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 169,366,000원 | 166,194,876원 | 393,805,124원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 118,556,199원 | 116,096,412원 | 443,903,588원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 82,989,339원 | 81,095,531원 | 478,904,469원 | 0원 |
유찰이 거듭되어도 예상배당표상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 매각대금이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 등기부상 후순위 담보권이 매수인에게 이전된다는 뜻은 아니며, 매각대금으로 회수하지 못하는 채권액이 증가한다는 의미입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사지음인테리어의 264,000,000원 공사대금 채권, 공사 내용, 채권 발생 경위와 목적물 관련성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신청채권자는 현황조사서상 유치권자의 점유사실 조사내역이 없다고 주장했습니다. 실제 현장 점유상태 확인이 핵심입니다.
- 배제신청·이의서 대조. 2026.03.27. 유치권배제신청서와 2026.06.01. 이의 및 유치권존재확인서의 주장과 증빙을 직접 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 별도 특정된 임차인은 없지만 감정평가 자료상 임대관계는 미상입니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 계단·첨탑·창고가 공부상 연면적에는 포함되지 않으나 전체 건물에 포함하여 평가된 점을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 관련 확인. 건축물대장상 시정명령 이력이 있으나 현재는 철거된 것으로 보인다는 내용을 원본 대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 환금성. 사택·유아원·교회와 종교용지의 결합 물건이고 교통여건도 평균 이하로 평가된 만큼 향후 매각 가능성과 활용성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 유치권 성립 여부가 먼저다
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 화성새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 주식회사유비넷시스 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 무게중심은 등기부가 아니라 264,000,000원 유치권 주장에 있습니다. 신청채권자는 점유사실 조사내역이 없다는 이유 등으로 유치권 배제를 신청했고, 유치권 신고자는 다시 이의 및 존재확인서를 제출했습니다. 이 자료만으로 어느 한쪽의 주장을 확정할 수 없으므로 유치권 성립 여부를 해소하기 전에는 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰되어 감정가 34%인 169,366,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없는 비정형 교회·토지 물건입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수 0원, 그러나 유치권 분쟁과 환금성 때문에 보수적으로 접근”입니다. 최저가의 절대 수준보다 먼저 유치권과 현장 점유를 확인해야 합니다.
