수원지방법원 2025타경41553. 안성시 양성면 삼암리 345 소재 토지 및 건물입니다. 감정 이용상태는 총 3개동, 사택·유아원·교회이고, 토지는 종교용지 913.0㎡입니다. 숫자만 보면 감정가 493,779,100원 물건이 2회 유찰 후 241,952,000원까지 내려와 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트처럼 “최저가가 낮다”만 보고 판단하면 안 됩니다. 유치권 주장, 특수 용도, 교통 여건, 환금성이 함께 걸려 있습니다.
말소기준권리는 2021.08.06 화성새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 주식회사유비넷시스 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차보증금 인수액도 배당표상 0원입니다. 다만 유치권은 등기부 권리와 다른 점유·공사대금 쟁점이므로, 성립 여부가 정리되지 않으면 실제 입찰 리스크는 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 삼암리 345 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 총 3개동, 사택·유아원·교회로 이용중 |
| 토지 | 종교용지 913.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 153,500원/㎡ |
| 소유자 | 대한예수교장로회속말교회 |
| 감정가 / 최저가 | 493,779,100원 / 241,952,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성새마을금고 / 257,398,179원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 화성새마을금고
등기 흐름상 핵심은 2021.08.06 을구 3번 화성새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 주식회사유비넷시스 근저당권 260,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수보다 유치권이 핵심
배당표상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 감정요항의 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인을 단정할 자료는 없습니다. 이 물건에서 더 큰 변수는 임차보증금이 아니라 유치권 주장입니다.
최저가 241,952,000원만 보면 할인폭이 커 보이지만, 주장 유치권액 264,000,000원은 최저가보다 큽니다. 성립이 배제되면 가격 메리트가 생길 수 있으나, 반대로 유치권이 인정되거나 명도·소송 부담이 현실화되면 단순 저가 매수가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,187,328원 |
| 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 화성새마을금고 | 300,000,000원 | 107,764,672원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사유비넷시스 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 690,000,000원 중 237,764,672원만 배당되고, 미배당은 452,235,328원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재 “정자촌마을” 북서측 인근에 있는 토지 및 건물입니다. 인근은 전·답·농가주택 등이 있는 농경지대로, 전반적인 환경은 보통수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 도보가능거리에 버스정류장이 있으나, 전반적인 교통여건은 평균이하입니다.
- 이용상태. 총 3개동으로 사택, 유아원, 교회로 이용중입니다. 일반 주거용 또는 상가 물건과 달리 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 건물. 사택은 벽돌조 슬래브지붕 단층, 유아원은 조적조 스레트지붕 단층, 교회는 연와조 및 조적조 스레트지붕 단층입니다. 사용승인일은 1994.11.05입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리권역, 가축사육제한구역이 표시되어 있습니다. 토지는 종교용지이고 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물로 시정명령을 받은 것으로 등재되어 있으나 현재는 철거된 것으로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 지음인테리어의 유치권신고서, 화성새마을금고의 유치권배제신청서, 이의 및 유치권존재확인서를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 유치권은 공사대금뿐 아니라 점유가 핵심입니다. 현장 점유 상태와 출입·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 전환 가능성. 현재 이용상태가 사택·유아원·교회이고 토지는 종교용지입니다. 매수 후 사용 목적이 맞지 않으면 환금성이 크게 떨어질 수 있습니다.
- 배당순위 대조. 서울축산업협동조합 근저당권은 예상배당표와 권리 흐름을 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
- 입찰가 보수화. 최저가 241,952,000원은 유치권이 배제된다는 전제가 있어야 의미가 있습니다. 성립 여부가 불분명한 상태라면 위험 프리미엄을 크게 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “유치권 성립 여부”
이 물건은 권리분석의 결론을 한 문장으로 단순화하기 어렵습니다. 등기·임차보증금 기준으로는 매수인 인수액이 0원이고, 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 기회처럼 보입니다. 하지만 주식회사 지음인테리어의 264,000,000원 유치권 주장, 신청채권자의 배제신청, 다시 제출된 이의 및 유치권존재확인서가 핵심 변수를 만듭니다. 게다가 물건 자체도 종교용지 위 사택·유아원·교회라는 특수 용도입니다. 가격은 낮아졌지만, 리스크는 아직 낮아졌다고 말하기 어렵습니다.