수원지방법원 2025타경41584. 평택시 용이동 491-8, 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 현재 소유자는 김지연이며, 2021년 5월 17일 매매를 원인으로 2021년 6월 7일 소유권을 이전받았고 거래가액은 190,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 4월 4일의 압류입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후에 등기된 임차권 자체가 아니라, 임차인 이영현의 전입·점유가 2021.04.26로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 따라서 임차권등기 접수일이 2023.06.02라고 해서 단순히 후순위 소멸권리로만 보면 안 됩니다. 보증금 190,000,000원의 대항력이 인정되어 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이 위험을 2026.05.29자 확약서가 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41584 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-8 2층 201호 · 도로명 경기도 평택시 현신6길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.17 매매 · 2021.06.07 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.04.04 국의 압류입니다. 이후 2024.01.31 서울특별시 압류와 2025.03.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 임차권등기도 2023.06.02 접수됐지만, 임차인의 전입·점유가 2021.04.26로 더 앞서므로 보증금반환채권 자체의 대항력 문제는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영현 | 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.04.26 | 2021.04.13 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2023.06.02에 이루어졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 최저가 배당구조만 계산하면 보증금 부족분은 42,407,000원이지만, 2026.05.29 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 다만 실거래 시세 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다. 이 사건의 현재 실질취득액은 확약 반영 시 최저가와 같은 150,500,000원이지만, 이것이 최근 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 150,500,000원 | 42,407,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 120,400,000원 | 72,085,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 96,320,000원 | 95,813,760원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 이영현 보증금 · 우선변제 | 190,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,907,000원을 제외한 147,593,000원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 보증금 기준 부족분은 42,407,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 190,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 미배당 190,000,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용이초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 15미터 포장도로와 동측 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 소매점 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·난방·승강기 설비와 기계식주차장이 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(용이지구)이며 상대보호구역, 보행자전용도로, 중로2류에 관련됩니다. 토지 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.29자 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 범위가 이영현 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약이 실제 매각 이후 임차권등기 말소까지 이어지는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 150,500,000원으로 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차 내역은 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용·인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당기준과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 존재
이 사건을 등기 순서만 보고 을구 1번 임차권이 말소기준권리 뒤에 있으니 단순 소멸이라고 결론 내리면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이영현은 2021.04.26 전입·점유해 2023.04.04 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 현 배당가정에서는 보증금 190,000,000원 중 42,407,000원이 남습니다.
반전은 2026.05.29 확약서입니다. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건은 정확도 규칙상 매수인 실질 인수 0원으로 분석됩니다. 따라서 권리위험은 크게 낮아졌습니다. 다만 3회 유찰·감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격까지 합격점을 줄 수는 없습니다. 권리는 확약 전제 합격, 가격은 시세 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 확약 원문과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
