수원지방법원 2025타경41638. 태양아트빌 3층 302호는 사건 분류상 아파트로 표기돼 있으나, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 54.26㎡이고 태양아트빌은 총 8세대, 2015년 11월 준공입니다. 현재 소유자 김경철은 2021년 10월 22일 거래가 177,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 설정된 와이즈에셋대부주식회사 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원입니다.
핵심은 임차인 안성욱입니다. 주민등록·점유개시일이 2021년 10월 21일로 말소기준일인 2022년 4월 1일보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 177,000,000원이고 배당표상 우선변제권은 없으므로, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 안성욱의 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 750-17 태양아트빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 표기 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 54.26㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 · 2015.11.09 준공 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.10.22 소유권이전 · 거래가액 177,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 |
| 청구금액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약이 뒤집는다
② 임차인·점유 관계
명확히 확인되는 실제 임차인은 안성욱 1명입니다. ‘시보증’은 안성욱 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다. 한편 ‘기사항전’은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성욱 | 177,000,000원 | 2021.10.21 | 대항력 有 | 없음 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시보증 | 안성욱 건 중복 | 해당 없음 | 실제 임차인 아님 | 해당 없음 | 보증기관 대위·승계 |
* 안성욱의 룰상 인수 대상 보증금은 177,000,000원이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 권리는 정리돼도 가격은 비싸다
태양아트빌 전용 54.26㎡의 확인 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022년 6월 169,000,000원, 최근 12개월 평균은 175,333,333원, 최고 거래는 180,000,000원입니다. 현재 실질취득액 203,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 최신 거래 169,000,000원과 비교하면 34,000,000원 높아, 최저가가 감정가와 같다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 54.26㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.10 | 54.26㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 54.26㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근12m 평균 | 54.26㎡ | 3건 | 175,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 임차인 안성욱 보증금 | 177,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 와이즈에셋대부 | 3,000,000,000원 | 199,358,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 강제경매 관련 권리 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,339,000,000원 중 예상 배당은 199,358,000원이고 미배당은 3,139,642,000원입니다. 배당표 원칙상 안성욱 보증금 177,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 이 사건은 해당 임차인에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 아파트로 표기돼 있으나 실제 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2 구조의 다세대주택입니다.
- 입지. 평택시 비전동 신한중학교 서측 인근이며, 주변은 유사 규모 다세대·다가구주택 중심 주거지입니다. 북서측 인근에는 덕동산 근린공원이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 안성욱 보증금 177,000,000원에 관한 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 확약은 안성욱 건에만 적용됩니다. ‘기사항전’으로 기재된 보증금·전입일 미상 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 건으로 안성욱 보증금과 별도 채권처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 현재 203,000,000원은 최근12m 평균 175,333,333원의 115.8%이며 최신 거래 169,000,000원보다 높습니다.
- 거래시점 확인. 최신 확인 실거래가 2022.06이므로 2026.09 매각가격 판단 시 시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사와 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격이 남았다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 177,000,000원이 걸린 고위험 물건입니다. 안성욱의 전입·점유가 2021년 10월 21일로 말소기준 2022년 4월 1일보다 빠르기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼, 이 임차인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 그래서 안성욱에 대한 실질 인수는 0원입니다.
다만 그 다음부터는 가격이 문제입니다. 실질취득액 203,000,000원은 최근12m 평균 175,333,333원의 115.8%이고, 최신 거래 169,000,000원보다도 높습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 평균 유찰 횟수 4.0회라는 환금성 신호도 좋지 않습니다. 여기에 확약 밖 미상 점유 기재까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 해소, 가격 메리트는 없음, 잔여 점유위험 확인 필요”입니다.
