수원지방법원 2025타경41768. 평택시 신장동 제이캐슬 에이동 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2의 연립주택이고, 사용승인일은 2013.08.20.입니다. 현재 소유자는 조철호이며 2022.06.05. 매매, 거래가액 155,000,000원으로 2022.06.10. 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 을구 7번 주택임차권입니다. 문희경의 임차보증금은 155,000,000원, 전입·점유개시는 2022.06.03., 확정일자는 2022.05.09.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.04.15.이므로 원칙적으로 임차권이 매수인에게 대항하는 구조입니다.
현재 최저매각가 100,100,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 2,201,400원을 제외한 97,898,600원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 57,101,400원이 남습니다. 대항력 인수형만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.10. 제출된 주택도시보증공사의 확약으로, 문희경 관련 잔존 보증금 청구권과 임차권등기 인수가 실질적으로 해소됩니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 확약 밖 별도 임차인 인수위험도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 603-14 제이캐슬 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(연립주택) · 68.26㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 조철호 · 2022.06.05. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,755,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문희경 | 301호 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 2022.06.03. | 2022.05.09. | 대항력 有 우선변제 |
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 후포수산업협동조합의 1,560,000,000원 근저당은 2013.10.14., 하나은행 96,000,000원 근저당은 2014.11.14., 삼성화재해상보험 120,900,000원 근저당은 2022.06.03. 각각 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질 핵심은 문희경 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다.
② 시세 비교 — 77%지만 하락 추세는 반드시 반영
제이캐슬 전용 68.26㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 138,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.07. 1층 130,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -7.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 68.26㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 68.26㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 68.26㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 68.26㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 | 68.26㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 100,100,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 77.0%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 전체 표본이 4건에 불과하고 최근 12개월 표본도 1건이며, 최근 시세가 과거 구간보다 7.6% 낮아진 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균 138,000,000원과 비교해 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 문희경 보증금 | 155,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,755,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 문희경 보증금 미배당액은 57,101,400원입니다. 대항력 규칙만 적용하면 매수인 인수액이지만, 2026.06.10. 제출 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소 문제가 해소돼 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동 행정복지센타 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·임야 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실2 등의 연립주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·공동현관 보안장치가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이 포함됩니다. 공시지가는 649,800원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 현황도와 현관문 호수 표기가 상이해 공부와 현황이 불일치합니다.
- 환금성. 제이캐슬은 19세대이며 확인된 동일면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세도 -7.6%여서 재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 문희경 임차권 전부와 일치하는지 원본을 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 부족분은 57,101,400원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 확약이 유효하다는 전제 없이 최저가만 비교하면 판단이 달라집니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 평균도 4.3회입니다. 반복 유찰 배경을 권리 외 현황·수요·가격 측면에서 함께 확인해야 합니다.
- 현황도·호수 표기 대조. 감정평가서상 공부상 현황도와 현관문 호수 표기가 상이하므로 목적물 특정과 실제 301호 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 138,000,000원보다 최근 12개월 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -7.6%를 반영해 가격 상한을 보수적으로 잡는 편이 타당합니다.
- 규제·소음 확인. 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이므로 실제 체감 소음과 향후 매도 수요에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
등기부만 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 있는 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 100,100,000원에 매각된다고 가정하면 배당 후 57,101,400원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 본건은 2026.06.10. 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어 그 원칙이 그대로 적용되지 않습니다. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 100,100,000원입니다.
가격은 최근 12개월 거래 130,000,000원의 77.0%로 내려와 있습니다. 다만 최근 추세는 -7.6%, 현재까지 5회 유찰, 제이캐슬은 19세대이고 실거래 표본도 적습니다. 더구나 현황도와 현관문 호수 표기가 불일치합니다. 결론은 확약이 유효하면 권리 인수는 해소됐지만, 다회유찰·하락 추세·소규모 다세대의 환금성까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
