수원지방법원 2025타경41807. 평택시 서정동 앰타워3 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔(구조상 주거용)이며 방3·욕실·주방/거실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 확약서가 인수위험을 뒤집는 구조입니다. 최도환은 2022.01.13 전입했고 확정일자는 2021.12.21로, 말소기준인 2023.01.09 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 115,500,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,417,000원을 먼저 제외하고 최도환에게 113,083,000원이 배당되는 것으로 계산되어 보증금 중 86,917,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 최도환 건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 최도환 임차권에 한정되며, 확인된 임차인은 최도환 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 2층 202호 · 도로명 경기도 평택시 송탄2로47번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔(구조상 주거용) · 65.61㎡ · 방3 · 지하1층/지상8층 건물의 2층 202호 |
| 소유자 | 조영배 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,424,642원 |
| 말소기준 | 2023.01.09 갑구 6번 압류 · 국민건강보험공단 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
과거 2016.07.13 부평농업협동조합 근저당권 144,000,000원이 설정됐지만 2022.01.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.09 국민건강보험공단 압류입니다. 최도환의 전입 2022.01.13과 확정일자 2021.12.21은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2024.02.15 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최도환 | 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.01.13 / 2021.12.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 실질취득 115,500,000원으로 봐야 한다
이 사건은 확약으로 주된 대항력 인수위험이 해소되므로 가격 비교의 기준은 최저매각가이자 실질취득액인 115,500,000원입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.02의 200,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균값도 200,000,000원, 최신 거래값도 200,000,000원으로 제시돼 있습니다. 실질취득액은 이 참고값의 57.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.61㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.61㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
수치만 보면 115,500,000원은 200,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 시세 판단에는 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래일도 2022.02라는 한계가 큽니다. 따라서 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다는, 확약 반영 후 취득가격이 확인 가능한 거래 참고값보다 낮다고 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 최도환 보증금 | 200,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,014,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,424,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최도환의 미배당 보증금은 86,917,000원이지만, 2026.06.10 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 115,500,000원 | 86,917,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 92,400,000원 | 109,663,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 73,920,000원 | 127,810,560원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당분이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 사건에서는 최도환에 대한 확약 때문에 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로, 구조상 주거용이며 방3·욕실·주방/거실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 평택시 신장동 소재 송탄역 남동측 인근. 중저층 주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주상지대이며 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있어 교통사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.11.09 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층/지상8층. 개별난방·승강기·CCTV·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지, 주상용 건부지. 주출입구는 남측 약 7m 내외 아스콘포장도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. M타워3는 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 본건 역시 5회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최도환 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 미배당액과 실질 인수액을 구분. 배당 계산상 미배당 86,917,000원과 매수인 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 시세 재확인. 확인되는 거래가 2022.02의 200,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매·임대 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 16세대 오피스텔의 매수층·임대수요·재매각 가능성을 함께 확인하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 인도 가능 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 틀리고, “확약으로 인수 0원”까지 봐야 한다
이 사건을 등기만 보고 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 86,917,000원의 미배당이 발생하는 위험한 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.06.10 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 최도환에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
따라서 가격 판단도 보증금 200,000,000원을 실질취득가로 잡는 방식이 아니라 최저가 115,500,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균값 200,000,000원의 57.8%이지만, 최신 실거래가 2022.02의 단 1건이고 본건은 이미 5회 유찰, 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 현재 시세의 신뢰도는 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
