수원지방법원 2025타경41821. 평택 고덕지식공작소더블유타워 4층 401호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)로 확인되며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자는 하동균이고, 2024년 7월 30일 우리은행이 채권최고액 538,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 제주은행, 현대캐피탈, KB국민카드 가압류와 국·사상구 압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 없습니다. 그러나 감정가에서 3회 유찰돼 최저가가 235,641,000원까지 내려왔다는 사실 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 공실 지식산업센터라는 이용상태까지 감안하면 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 실제 매매·임대 수요와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41821 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1278-2 고덕지식공작소더블유타워 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 4층 401호 · 사용승인 2024.04.02. |
| 소유자 | 하동균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 235,641,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 471,147,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인은 없습니다. 등기상 말소기준은 2024.07.30. 우리은행 근저당권 538,800,000원입니다. 이후 제주은행 81,974,031원, 현대캐피탈 13,417,746원, KB국민카드 20,881,805원의 가압류와 경매개시결정, 국 및 사상구의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 687,000,000원, 현재 최저매각가는 235,641,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 164,948,700원, 5회 유찰 시 115,464,090원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 235,641,000원 | 423,531,556원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 164,948,700원 | 493,234,164원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 115,464,090원 | 542,025,989원 |
③ 예상배당표 (매각가 235,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,098,974원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 538,800,000원 | 231,542,026원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 81,974,031원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 13,417,746원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,881,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 235,641,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,098,974원을 제외한 231,542,026원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 655,073,582원 대비 미배당은 423,531,556원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제신도시 남서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)·공실입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지는 평지·가로장방 형태, 업무용으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 1,863,000원/㎡이며 토지면적은 7,351.3㎡입니다.
- 건물. 2024.04.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·소방·냉난방·위생 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 수요 점검. 기준시점 현재 공실이므로 임대 가능성, 공실기간, 적정 임대료를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 지식산업센터·업무시설 중심 권역에서 실제 매수 수요가 어느 정도인지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후 가압류·압류의 소멸 여부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 매각가로는 총 채권액 655,073,582원 중 423,531,556원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 원본 확인. 본 분석은 등기·감정·배당 시나리오를 기준으로 하며 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 답은 아직 없다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 687,000,000원에서 3회 유찰돼 235,641,000원까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 비교 실거래가 없고 현재 이용상태가 공실 지식산업센터이기 때문입니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 추가 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 시장수요를 확인하는 것이 우선입니다.
