수원지방법원 2025타경41828. 평택 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소아이타워’ 7층 732호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이고, 실제로는 공장으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 심용식, 말소기준은 2023년 9월 19일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름이라, 권리 자체는 단순합니다.
하지만 가격표만 보면 매우 낮아 보이는 이 물건도 곧바로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 32,101,000원으로 감정가 191,000,000원의 약 16.8%까지 내려왔습니다. 5회 유찰은 단순한 할인 신호가 아니라, 이 물건의 용도·수요·환금성에 대해 시장이 보수적으로 보고 있다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 7층 732호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 · 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 심용식 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 32,101,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사(양도전: 주식회사 우리은행) / 296,377,923원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 내역 없음. 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권 168,000,000원이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 유찰 구조 — 감정가 17%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 32,101,000원입니다. 감정가 191,000,000원 대비 약 16.8%로, 5회 유찰된 상태입니다. 유찰이 깊다는 것은 진입가격이 낮아졌다는 장점과 동시에, 매수 수요가 얇거나 활용·환금성 판단이 어렵다는 경고를 함께 담고 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 32,101,000원 | 136,876,818원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 22,470,700원 | 146,333,773원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 15,729,489원 | 152,953,642원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 977,818원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 168,000,000원 | 31,123,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외하면 우리은행 근저당에 31,123,182원이 배당되고, 근저당 미배당은 136,876,818원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 아파트단지, 중소규모공장, 지식산업센터, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 10층 중 7층 732호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 15m, 남측으로 폭 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류·중로3류 접합, 가축사육제한구역 일부제한지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 감정됐고 공장으로 이용 중입니다. 실제 사용하려는 업종이 가능한지 확인하세요.
- 관리비. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 환금성. 5회 유찰은 매수 수요가 넓지 않다는 신호일 수 있습니다. 재매각·임대 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 근저당 미배당이 136,876,818원 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만, 채권자 입장에서는 회수 부족이 큰 구조입니다.
- 점유·사용 상태. 임차인 내역은 없지만 실제 공장 이용 상태, 내부 시설, 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 용도와 환금성은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 5회 유찰로 최저가가 감정가의 약 16.8%까지 내려온 배경을 가볍게 보면 안 됩니다. 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터·근린생활시설이고 공장으로 이용 중인 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 낮음, 환금성은 경계. 이 사건의 결론은 ‘싸서 좋다’가 아니라 ‘내가 쓸 수 있고 나중에 팔 수 있는지 확인한 뒤에만 접근할 물건’입니다.
