126,224,000원
수원지방법원 2025타경41875. 평택시 비전동 용진프라자주건축물제1동 1층 112호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 강은희·최형도로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016.03.21. 매매를 원인으로 2016.05.11. 소유권이전등기가 됐고 거래가액은 310,000,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2015.07.03. 설정된 평택중앙새마을금고 근저당권 247,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.05.13.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 현장 이용상태에 있습니다. 감정평가 기준시점에는 제112호가 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 건물 1층 일부인 ‘황당한장어’ 식당 내의 일부라고 기재돼 있습니다. 따라서 독립된 112호의 경계·출입·영업공간 구분이 실제 현장에서 어떻게 되어 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41875 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층112호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전6길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 제1층 제112호 · 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 강은희 2분의 1 · 최형도 2분의 1 |
| 취득 | 2016.05.11. 소유권이전 · 2016.03.21. 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 126,224,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 195,988,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015.04.15. 설정됐던 와룡새마을금고 근저당권 1,105,000,000원은 2015.06.30. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2015.07.03. 평택중앙새마을금고 근저당권 247,000,000원이며, 2016.05.11. 계약인수로 채무자가 강은희로 변경됐습니다. 2025.05.13. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 368,000,000원이고 현재 최저매각가는 126,224,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 다만 근린시설은 실제 영업가치·임대수익·호실 독립성에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기보다는 제112호의 실제 이용상태를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,224,000원 | 123,656,864원 | 123,343,136원 |
| 4회 유찰 시 | 88,356,800원 | 86,366,378원 | 160,633,622원 |
| 5회 유찰 시 | 61,849,759원 | 60,336,463원 | 186,663,537원 |
회차가 내려갈수록 선순위 근저당권자의 미배당액은 123,343,136원 → 160,633,622원 → 186,663,537원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,567,136원 |
| 1. 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 247,000,000원 | 123,656,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 126,224,000원 가정 시 근저당권 미배당은 123,343,136원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 비전중학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설·주상용 건물·아파트단지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제112호이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 중로, 남서측·북서측·북동측 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물현황도 확인. 매각물건명세서가 직접 건축물현황도 발급·참조를 요구하고 있습니다. 제112호의 정확한 위치와 면적 경계를 실제 영업공간과 대조해야 합니다.
- 인접 호수와의 분리 가능성. 현재 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 사용 중이므로 벽체·출입구·설비가 독립적으로 분리 가능한지 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 영업자·점유자와 사용근거를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 126,224,000원으로 감정가의 34.3%지만, 할인율만으로 가치가 확보되는 것은 아닙니다. 호실 독립성과 영업공간 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 채권자 명칭 대조. 말소기준 근저당권자는 평택중앙새마을금고로, 경매개시결정의 채권자는 평택새마을금고로 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 서류에서 명칭과 권리관계를 다시 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물현황도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%보다 먼저 볼 것은 호실의 실체”
감정가 368,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 126,224,000원, 감정가의 34.3%입니다. 등기와 배당만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 이 근린시설은 실제로 인접 호수와 일괄 사용되고 있으며, 제112호 자체가 ‘황당한장어’ 식당 내의 일부로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 112호의 정확한 경계·출입·분리 가능성·실제 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다. 등기 권리는 단순, 현장 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 제112호가 독립된 근린시설로 실제 사용·처분 가능한지를 확인하는 데 있습니다.
