수원지방법원 2025타경41875. 평택시 비전동 용진프라자 1층 112호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 강은희·최형도로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2016년 5월 11일 소유권이 이전되었으며 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2015년 7월 3일 설정된 평택중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 247,000,000원입니다.
표면적인 가격만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 감정가 368,000,000원에서 현재 최저가 88,357,000원으로 내려온 상태입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저가일 뿐, 현재 시장에서 거래되는 동일 유형 근린시설 대비 할인율이 아닙니다. 특히 해당 호수가 식당 내부의 일부라는 점은 독립적인 점포로 사용할 수 있는지, 명도와 공간 분리가 가능한지를 최우선으로 확인해야 한다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 비전6길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 112호 |
| 실제 이용상태 | 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중 · ‘황당한장어’ 식당 내부의 일부 |
| 소유자 | 강은희(2분의 1), 최형도(2분의 1) · 2016.05.11 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 | 368,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,357,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 평택새마을금고 · 청구금액 195,988,500원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.03 평택중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 247,000,000원 |
| 임대·점유관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 영업점유 및 임대관계 미상 |
| 특별 확인사항 | 건축물현황도를 발급하여 112호의 위치·경계 확인 후 입찰 요망 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조는 단순하지만 점유는 별개
말소기준권리는 2015년 7월 3일 평택중앙새마을금고 근저당권입니다. 이에 앞서 2015년 4월 15일 설정되었던 와룡새마을금고 근저당권 (채권최고액 1,105,000,000원)은 2015년 6월 30일 이미 말소되었습니다. 따라서 과거의 큰 근저당 금액을 현재 유효한 선순위 채무로 합산하면 안 됩니다.
현재 유효한 평택중앙새마을금고 근저당권의 채권최고액은 247,000,000원이며, 해당 근저당권은 이 경매의 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 5월 13일 접수된 임의경매개시결정도 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 2016년에는 소유권이 강은희·최형도에게 이전되었고 같은 날 근저당권의 채무자가 강은희로 변경되었습니다.
경매 신청채권자는 평택새마을금고로, 등기상 근저당권자 명칭은 평택중앙새마을금고로 기재되어 있습니다. 등기와 경매기록의 채권자 표시 및 권리관계는 입찰 전 원본을 대조해야 합니다. 경매 청구금액 195,988,500원과 근저당 채권최고액 247,000,000원 역시 서로 다른 개념이므로 동일한 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 76% 하락이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 88,357,000원으로, 감정가 368,000,000원의 약 24.01%입니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 시세보다 저렴하다는 결론도, 적정 낙찰가도 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 368,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 (4회 유찰) | 88,357,000원 | 24.01% | 현재 최저매각가 |
| 5회 유찰 시 | 61,849,899원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 43,294,929원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
위 가격은 각각의 회차를 전제로 한 최저매각가입니다. 실제 낙찰가격이 이 금액과 같다는 보장은 없으며, 추가 유찰 시나리오는 예정 매각가격을 확정한 것도 아닙니다. 중요한 것은 가격의 절대 수준보다 낙찰 후 확보하는 공간의 경제적 가치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,990,426원 |
| 1. 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 247,000,000원 | 86,366,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 대비 미배당 | — | 160,633,426원 |
| 매수인 인수(현재 추정) | — | 0원 |
집행비용 1,990,426원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상이며, 실제 확정 채권액과 우선 배당권리에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차관계는 반영되지 않았습니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 88,357,000원에서 집행비용 1,990,426원을 제외한 86,366,574원이 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 160,633,426원에 이르지만, 말소되는 근저당권의 미배당 채무가 그 자체로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 현황 기준)
- 입지. 평택시 비전동 비전중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 112호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리 등으로 마감되어 있고, 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 실제 사용. 기준시점 현재 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 ‘황당한장어’ 식당 내의 일부라고 기재되어 있어, 112호의 물리적 독립성 확인이 중요합니다.
- 도로. 건물 부지는 남동측 중로와 남서·북서·북동측 소로의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지 및 규제. 제1종일반주거지역, 소사벌택지지구 지구단위계획구역, 주차장 관련 지정, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 실제 적용 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 주차장, 토지면적은 849.5㎡, 공시지가는 1,135,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 부지에 관한 사항으로, 112호의 전용면적이나 독립적으로 처분할 수 있는 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 일반적인 독립 점포와 달리 기존 식당 내부의 일부를 별도로 소유하게 될 수 있는 구조입니다. 독립 출입·임대·사용이 가능한지에 따라 잠재 매수자 범위와 재매각 가능성이 달라질 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물현황도 확보. 112호의 정확한 위치, 벽체, 출입구, 인접 호수와의 경계를 확인하세요. 명세서가 특별히 현황도 참조를 요구하는 물건입니다.
- ‘황당한장어’ 식당 점유관계. 실제 영업주체, 점유권원, 임대차계약 당사자, 점유 범위 및 112호에 대한 사용관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 상가 임차인이 확인된다면 사업자등록·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 말소기준권리일인 2015.07.03과 대조하세요. 현재 임대관계는 미상이므로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 독립 사용 가능성. 식당과 공간을 분리할 수 있는지, 별도 출입구·설비·소방 요건을 충족할 수 있는지, 실질적인 영업 또는 임대가 가능한지 검토해야 합니다.
- 명도 및 영업시설. 기존 식당 영업이 112호를 포함한다면 인도 범위, 내부 시설물의 소유관계, 철거·원상회복·점유 이전 협의에 따른 비용을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 평택중앙새마을금고 근저당권과 평택새마을금고의 경매신청 관계, 2015년 기존 근저당 말소 내역, 배당요구종기 및 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자가 아니라 실제 독립 사용 가능 면적, 최근 거래 사례, 예상 임대료 및 공실 가능성을 기준으로 적정 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·세금·규제. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 우선 배당 사항, 토지이용 제한과 인허가 필요 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 최저가가 61,849,899원 또는 43,294,929원으로 낮아지는 경우에도 점유·경계 문제가 해결되지 않으면 가격만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다.
- 매각기일 전 재확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서의 최신 내용과 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 소유하게 되는가
이 물건은 등기상 말소 구조만 보면 비교적 단순합니다. 이미 말소된 종전 근저당을 제외하면, 2015년 7월 3일 근저당권이 말소기준이고 현재 예상배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 권리 분석의 방향은 명확합니다.
그러나 진짜 문제는 등기부 밖에 있습니다. 식당 내부의 일부라는 물리적 특성, 확정되지 않은 임대·점유관계, 독립 사용성과 환금성의 불확실성이 동시에 존재합니다. 여기에 4회 유찰 이력이 더해져도 이를 매력적인 저가 매수 기회로 바로 해석할 근거는 부족합니다.
현재 최저가 88,357,000원은 분명 감정가보다 크게 낮지만, 현재의 거래 시세와 비교해 저렴하다는 사실은 입증되지 않았습니다. 해당 호수의 공간 경계와 점유관계가 해결되지 않는다면 낙찰 후 활용이나 재매각이 어려워질 수 있습니다. 따라서 현재 판단은 보수적 관망입니다. 건축물현황도 확인, 현장 점유조사, 임대차 권리분석, 독립 사용 가능성 검증이 끝난 뒤에야 적정 입찰가격을 논의할 수 있습니다.
