수원지방법원 2025타경41875. 평택시 비전동 용진프라자 1층 112호 근린시설입니다. 등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2015.04.15. 설정된 와룡새마을금고 근저당은 2015.06.30. 해지로 말소됐고, 이후 2015.07.03. 설정된 평택중앙새마을금고 근저당 247,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025.05.13. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 난점은 등기 순위보다 현실의 공간 상태에 있습니다. 매각물건명세서에는 본건이 건물 1층 ‘황당한장어’ 식당 내부의 일부라고 적혀 있고, 감정평가에서도 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중이라고 확인했습니다. 112호만 떼어 독립적으로 사용할 수 있는지, 벽체와 출입구가 전유부분 경계에 맞는지, 낙찰 후 원상복구나 점유 분리가 필요한지가 입찰의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 · 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강은희 지분 2분의 1 · 최형도 지분 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2016.05.11. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 180,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택새마을금고 / 195,988,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당을 구분해야 한다
등기상 가장 먼저 설정된 와룡새마을금고 근저당 1,105,000,000원은 2015.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 권리나 매수인 인수권리로 보기는 어렵습니다. 실제 말소기준은 2015.07.03. 평택중앙새마을금고 근저당이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘독립 사용 가능성’이 먼저
현재 최저가는 180,320,000원으로 감정가 368,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 본건은 인접 호수와 일괄 사용 중인 식당 내부 일부이므로 일반적인 독립 상가와 상품성이 다를 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 180,320,000원 | 1,175,004,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,223,999원 | 1,228,343,137원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,356,799원 | 1,265,633,623원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건의 입찰가 상한은 감정가 할인율보다 112호 단독 임대 가능성, 식당 영업의 연속성, 경계 복원 비용과 환금성을 반영해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,324,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 와룡새마을금고 | 1,105,000,000원 | 176,995,520원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,352,000,000원 중 채권자 예상배당은 176,995,520원, 미배당액은 1,175,004,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 112호로, 현재 인접 호수와 일괄 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 상권. 비전중학교 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·주상용 건물·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측 중로, 남서측·북서측·북동측 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 849.5㎡, 지목과 이용상황은 주차장, 평지의 가로장방형 중로각지입니다. 공시지가는 1,135,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 주차장·상대보호구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 독립 상가가 아니라 여러 호수와 합쳐 사용되는 식당 일부라는 점 때문에 일반 근린시설보다 매수·임차 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물현황도 발급. 112호 전유부분 경계와 현재 식당 벽체·주방·홀·출입구의 위치를 현장에서 직접 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 112호만 분리했을 때 별도 출입구, 급배수·전기·소방설비, 화장실 이용이 가능한지 확인하세요.
- 점유자 조사. ‘황당한장어’ 영업자와 소유자의 관계, 임대차계약 존재 여부, 사업자등록 호수, 보증금·차임을 확인하세요.
- 명도·원상복구. 인접 호수와 통합한 벽체나 설비를 분리해야 하는 경우 비용과 영업 중단 협의가 발생할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 2015.06.30. 말소된 와룡새마을금고 근저당이 배당 계산에 포함된 이유를 경매기록에서 확인하세요.
- 채권자 동일성 확인. 평택중앙새마을금고와 평택새마을금고의 표기 차이 및 권리승계 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가의 49%라는 할인율 대신, 독립 임대 가능성과 분리 공사비·공실 위험을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물현황도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 공간이 어려운 물건”
등기상으로는 2015.07.03. 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 반값 상가’로 보면 안 됩니다. 낙찰 대상은 ‘황당한장어’ 식당 전체가 아니라 그 내부에 포함된 1층 112호이기 때문입니다.
현재 최저가 180,320,000원은 감정가의 49%지만, 독립 출입과 설비 사용이 어렵거나 점유 분리·원상복구가 필요하다면 할인폭은 그대로 비용과 공실 위험으로 되돌아올 수 있습니다. 게다가 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 등기 흐름과도 맞지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 건축물현황도·현장 경계·점유권원·배당기록을 모두 맞춰 본 뒤에만 응찰을 검토할 물건입니다.