수원지방법원 2025타경41882. 평택시 신장동 대림프라우드빌 602호로, 감정평가상 오피스텔이며 방2·욕실·거실·주방·다용도실·현관 구조입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물의 6층에 있고, 감정가는 115,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 백성훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.06.17, 주민등록·점유개시는 2022.06.30이며 보증금은 182,000,000원입니다. 등기부에는 2024.06.12 임차권등기가 들어가 있습니다. 따라서 형식적 권리순위만 보면 2025.05.09 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
현재 최저가 56,350,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 임차인에게 배당되고, 원칙상 보증금 부족분 127,064,300원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득비용은 보증금에 가까워져야 합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41882 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 193-9 602호 · 경기도 평택시 탄현로351번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방2·욕실·거실·주방·다용도실·현관 · 8층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 조철호 · 2022.06.30 매매 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 · 7회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,131,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심이지만 포기서로 실질 인수 해소
등기부상 우리은행 근저당권 78,000,000원은 2022.06.30 이미 말소됐습니다. 같은 날 조철호가 182,000,000원에 소유권을 취득했고, 백성훈은 그 이전인 2022.06.17 확정일자를 받고 2022.06.30 주민등록·점유를 시작했습니다. 2024.06.12에는 보증금 182,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
2025.05.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 백성훈의 임차권은 그보다 선순위이므로 원칙상 매수인이 미배당 보증금을 부담할 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당금을 수령하고 남는 금액의 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출한 사실이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백성훈 | 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 182,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 싸졌지만 최근 시장 자체가 크게 내려왔다
대림프라우드빌의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 140,750,000원이지만, 과거 182,000,000원과 165,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 2025.01, 전용 54.63㎡, 6층, 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 54.63㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 54.63㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 51.48㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 54.63㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 108,000,000원 |
현재 최저매각가 56,350,000원은 최근 12개월 평균 108,000,000원의 52.2%입니다. 포기서를 반영한 실질취득도 56,350,000원이므로, 현재 기준으로는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 이전 거래들에 비해 37.8% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 140,750,000원과 비교해 싸다고 평가하기보다, 이미 크게 낮아진 최근 시세 108,000,000원을 기준으로 판단하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 백성훈 보증금 | 182,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,131,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 백성훈의 보증금 부족분은 127,064,300원입니다. 다만 제출된 대항력 포기서에 따라 이 잔존액의 매수인 반환의무는 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 청구액 190,131,128원은 현재 가정 매각대금에서는 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 대림프라우드빌 내에 위치하며, 인근으로 아파트·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 방2·욕실·거실·주방·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 2016.04.29 준공 · 총 8세대. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 127,064,300원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 45,080,000원 | 138,131,440원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 36,064,000원 | 146,985,152원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건도 계산상으로는 같은 형태입니다. 그러나 해당 임차인에 대한 포기서가 존재하기 때문에 실제 매수인 부담은 각 회차 모두 0원으로 처리됩니다. 포기서의 적용 대상은 백성훈 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 포기서가 제출됐더라도 실제 임차권등기 말소 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 140,750,000원보다 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 108,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 37.8% 낮습니다. 과거 182,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 최저가가 낮아진 이유가 단순 권리 불안 때문인지, 소규모 오피스텔의 수요·환금성 문제까지 겹친 것인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차권 관련 서류를 최종 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 포기서가 결론을 바꾼다”
이 물건은 처음 보면 보증금 182,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 현재 매각가 기준 배당 부족분은 127,064,300원이고, 통상 규칙이라면 낙찰자가 이를 떠안게 됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기서가 확인돼 백성훈 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 감정가 115,000,000원에서 56,350,000원까지 내려와 최근 실거래 108,000,000원의 52.2% 수준입니다. 다만 최근 시세가 이전보다 37.8% 하락했고 이미 7회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리 리스크는 포기서로 크게 낮아졌지만, 장기간 유찰된 소규모 오피스텔의 환금성 리스크까지 사라진 것은 아닙니다. 권리 확인은 포기서 원문, 가격 판단은 최근 거래와 반복 유찰의 원인을 기준으로 접근하는 사건입니다.
