수원지방법원 2025타경41882. 평택 신장동 ‘대림프라우드빌’ 6층 602호, 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 115,000,000원이고 5회 유찰된 상태라 겉으로는 싸 보입니다. 하지만 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 182,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 임차인 백성훈은 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.06.17, 보증금 1.82억의 임차권등기를 갖고 있고, 이 권리는 경매개시결정보다 앞섭니다.
일반적인 대항력 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금이 커져 총 실질취득액이 거의 보증금 1.82억에 수렴합니다. 실제 이 회차 배당표도 보증금 중 69,410,000원 부족분이 발생하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사가 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 제출한 것으로 되어 있어, 그 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다. 이 문구가 이 물건의 성패를 가르는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 193-9 602호 · 도로명주소 경기도 평택시 탄현로351번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 51.48㎡ · 8층 중 6층 602호 |
| 이용상태 | 오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등) |
| 소유자 | 조철호 (2022.06.30 거래가 182,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,131,128원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시, 그 앞의 임차권이 핵심
등기상 우리은행 근저당권은 2022.06.30 해지로 말소되었습니다. 이후 남은 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 백성훈의 임차권등기는 2024.06.12 접수되었지만, 그 안에 적힌 전입일은 2022.06.30, 확정일자는 2022.06.17입니다. 따라서 경매개시결정 2025.05.09보다 앞선 대항력·우선변제 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백성훈 | 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 182,000,000원 | 2022.06.30 / 2022.06.17 | 대항력 우선변제 확약 |
보증기관이 임차인과 별도로 중복 신고된 구조가 아니라, 실제 임차인은 백성훈 1명입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 확정일자와 전입일 모두 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금 인수를 피하기 어렵습니다. 반대로 확약 문구가 원본과 일치하고 유효하다면 백성훈 임차권의 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 보라
대림프라우드빌은 총 8세대, 사용승인일 2016.04.29의 소규모 오피스텔입니다. 확인된 최근 거래 4건의 평균은 140,750,000원이고, 거래 범위는 108,000,000원~182,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 54.63㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 54.63㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 51.48㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 54.63㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 140,750,000원 |
최저가 115,000,000원은 실거래 평균의 81.7%입니다. 그러나 대항력 보증금을 그대로 인수하는 구조라면 실질취득 기준은 182,000,000원으로 보아야 하고, 이는 실거래 평균의 129.3%입니다. 즉 확약을 배제하면 “5회 유찰이라 싸다”가 아니라 “낙찰가가 내려가도 총액은 보증금에 묶인다”가 맞는 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 백성훈 보증금(우선변제) | 182,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,131,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 69,410,000원입니다. 다만 제출된 대항력 포기·반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하면 해당 부족분은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 보는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금에 붙는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 69,410,000원 | 182,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 92,056,000원 | 182,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 110,124,800원 | 182,000,000원 |
*위 인수액은 확약을 제외한 규칙상 위험금액입니다. 확약이 유효하면 백성훈 임차권에 한해 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 대림프라우드빌 건물 내에 위치하며, 인근에 아파트·업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 중 6층 602호이며, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 평지, 북측 폭 약 10m 및 남측 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 오피스텔이고 확인 거래는 4건입니다. 평균 거래가 140,750,000원, 최저 108,000,000원, 최고 182,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 실제 매수인에게도 유효하게 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 확인 전에는 최저가 115,000,000원이 아니라 실질취득 약 182,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 배당 후 임차권등기가 실제로 말소되는 흐름과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어도 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 8세대라 일반 대단지 아파트보다 매수층이 얇을 수 있습니다. 재매각 계획이 있다면 거래 속도를 보수적으로 보아야 합니다.
- 관리비·당해세. 장기 미납 관리비와 당해세는 배당표와 별개로 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체와 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전엔 D, 확인 후에도 가격은 냉정하게”
이 물건은 5회 유찰이라는 숫자 때문에 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 보증금 182,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없다면 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금에 묶입니다. 실거래 평균 140,750,000원과 비교하면 실질취득 기준은 시세 평균의 129.3%로, 가격 메리트가 아니라 인수 리스크가 먼저입니다.
다만 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하다면, 백성훈 임차권에 한해 인수는 실질 0원으로 낮아집니다. 이 경우에는 권리 리스크가 크게 완화되지만, 총 8세대 소규모 오피스텔, 거래 표본 4건, 실거래 편차라는 환금성 변수를 함께 봐야 합니다. 결론은 분명합니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 확약 원본 확인입니다.