수원지방법원 2025타경41916. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1014호입니다. 등기상 소유자는 황영숙, 말소기준은 2021.10.29. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.14. 임의경매개시결정이 들어왔고, 신청 채권자는 국민은행 양수인인 유케이제십차유동화전문유한회사입니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 현황조사상 점유자는 말소기준 이후 전입이므로 낙찰자가 떠안을 보증금은 없습니다.
그래서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수”가 아니라 가격을 얼마로 봐야 하는가입니다. 감정가 378,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 63,531,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건이지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장이고 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했다는 점, 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 보수적으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장 · 10층건 내 10층 제1014호 |
| 전유부분 | 1014호 83.78㎡ |
| 소유자 | 황영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 63,531,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 336,058,031원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021.10.29. 국민은행 근저당권입니다. 현황조사상 주식회사 포레스타제이(김만정)의 전입은 2023.06.29.로 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원 및 월차임 500,000원 구조라도 매수인이 인수할 보증금으로 보지 않습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 포레스타제이(김만정) | 1014호 83.78㎡ | 5,000,000원 | 500,000원 | 2023.06.29 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
③ 회차별 가격 — 최저가는 크게 내려왔지만 용도 리스크가 남는다
현재 회차 최저가는 63,531,000원으로 감정가 378,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 44,471,700원, 7회 유찰 시 31,130,189원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 대항력 인수형 구조가 아니므로 실질취득은 현재 회차 기준 최저가와 같은 63,531,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 63,531,000원 | 0원 | 63,531,000원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 44,471,700원 | 0원 | 44,471,700원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 31,130,189원 | 0원 | 31,130,189원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,543,558원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 61,987,442원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,531,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 384,000,000원 중 61,987,442원만 배당되고, 미배당은 322,012,558원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 업무시설, 개발예정지 등이 소재합니다.
- 교통. 건물로 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측으로 평택고덕IC, 남서측으로 오성IC가 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공장입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못한 상태입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층건 내 10층 제1014호입니다. 외벽은 석재 및 페어글라스 마감 등이고, 창호는 시스템 창호 등입니다.
- 설비. 화재탐지설비, 스프링클러, 시스템에어컨설비, 화재경보 및 소화전설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 매각물건명세서와 전입세대 열람으로 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 주식회사 포레스타제이(김만정)가 확인됩니다. 대항력은 없더라도 실제 인도 절차와 협의 비용은 별도로 예상해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 공부상 공장 용도에 맞는 내부 상태와 설비 사용 가능 여부가 가격의 핵심입니다.
- 용도 확인. 공부상 공장, 토지이용상황은 업무용입니다. 실제 사용 계획이 용도·관리규약·입주 업종 제한과 맞는지 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 63,531,000원은 감정가 대비 16.81%입니다. 단순 할인율보다 실제 사용 가능성과 재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “팔 수 있나·쓸 수 있나”가 먼저다
이 사건은 권리 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2021.10.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입은 2023.06.29.라 매수인 인수 보증금은 0원입니다. 하지만 5회 유찰로 최저가가 63,531,000원까지 내려왔다는 사실은 기회와 경고를 동시에 뜻합니다. 공부상 공장, 내부 확인 제한, 임대관계 미상, 지식산업센터·업무시설 수요권이라는 조건을 모두 감안해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 보수적 검증 필요. 이 물건의 결론은 “낮은 최저가”가 아니라 “그 가격에 실제로 쓰고 나중에 팔 수 있는가”입니다.
