수원지방법원 2025타경41918. 평택시 신장동 ‘평택송탄역클래시아’ 10층 1017호, 전용면적 17.6㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 표면상 권리분석 난도가 높은 유형입니다. 주인식 씨가 2022.07.01 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 100,000,000원입니다. 2024.04.16에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 등기상 말소기준 역할을 하는 2025.05.15 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 대항력 있는 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 2026.06.01 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 주인식 임차권에 한해서는 기계적 배당모형의 잔존액과 달리 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 주인식 임차권에만 적용되며, 확약 대상 밖의 다른 임차인이 확인되는 경우 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층 1017호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(업무시설-오피스텔) · 전용 17.6㎡ · 지상13층 중 10층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.07.15 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2017.05.25 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
핵심은 주인식 임차권의 선순위 대항력과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약입니다. 2017.07.11 하나은행 근저당권 80,400,000원이 설정됐지만 2022.07.04 이미 말소됐고, 경매 시점에 남아 있는 등기상 기준권리는 2025.05.15 강제경매개시결정입니다. 주인식 씨의 전입·점유·확정일자는 2022.07.01로 그보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다. 다만 2026.06.01 확약 때문에 이 임차권의 잔존 청구는 실질적으로 차단됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주인식 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.07.01 배당요구 2024.04.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 기계적 배당모형에서는 보증금 미배당액 39,221,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질취득액은 확약을 반영해 62,300,000원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 6,230만원도 최근 시세보다 높다
평택송탄역클래시아 전용 17.6㎡대 실거래는 과거 55,000,000원~117,000,000원으로 폭이 큽니다. 전체 12건 평균은 79,750,000원이지만, 이 값에는 2023.02의 117,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.6㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 17.6㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 17.6㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 17.64㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.01 | 17.6㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2024.04 | 17.6㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 17.6㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 17.6㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 17.6㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2022.10 | 17.6㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2022.09 | 17.6㎡ | 9 | 81,000,000원 |
| 2022.08 | 17.6㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.6㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
최신 거래는 2026.06 60,000,000원이고 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 62,300,000원은 이 최근 시세의 103.8%입니다. 여기에 최근 구간이 이전 구간 대비 -26.4%인 하락 추세까지 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 1. 임차인 주인식 보증금 | 100,000,000원 | 60,778,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당모형상 주인식 보증금의 부족분은 39,221,400원입니다. 그러나 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 확약은 주인식 임차권에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 집합건물(업무시설-오피스텔)로 이용 중이며, 지상13층·지하4층 건물 중 10층 1017호입니다.
- 입지. 경기도 평택시 신장동, 1호선 송탄역 동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 주변 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.05.25. 개별난방·도시가스·엘리베이터·CCTV·지하주차장·스프링쿨러 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 관광특구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 287세대 규모이며 전용 17.6㎡ 실거래는 이어져 왔지만 최근 12개월 평균 60,000,000원, 추세 -26.4%, 경매 평균 유찰 5.6회로 가격 방어력은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 문언과 적용 대상을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 주인식 씨의 보증금은 100,000,000원이며 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
- 가격 기준은 최근 60,000,000원. 전체 평균 79,750,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 62,300,000원은 최근 시세의 103.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -26.4%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 반복 유찰 확인. 본건은 3회 유찰, 단지 경매 통계 평균은 5.6회입니다. 오피스텔의 재매각·환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 압류·후순위 권리. 2025.12.31 평택시 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 첫인상은 보증금 100,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 상당히 위험합니다. 실제로 확약이 없다면 배당모형상 39,221,400원의 미배당 보증금이 남는 인수형 구조입니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약이 그 핵심 인수위험을 제거해, 주인식 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 62,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 60,000,000원의 103.8%이고, 시장 추세도 -26.4%입니다. 본건 3회 유찰과 단지 평균 5.6회 유찰까지 감안하면, 권리의 큰 장애물은 확약으로 해소됐지만 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래를 기준으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
