490,000,000원
수원지방법원 2025타경41936. 평택시 고덕동 리치타워주건축물제1동 2층 203호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 현 최저매각가는 감정가 700,000,000원의 70%인 490,000,000원입니다. 소유자는 더킹즈주식회사이며 2021.08.31 소유권이전 당시 거래가액은 527,100,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
그 뒤 주식회사 태원석재 200,000,000원, 병점신용협동조합 200,000,000원, 정은영 100,000,000원의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 원피플 주식회사(정상원)는 2024.01.15 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, ‘주식회’는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41936 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1983-1 리치타워주건축물제1동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 알씨구조 및 벽식구조 · 콘크리트슬래브지붕 6층건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 더킹즈주식회사 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 527,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 490,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 406,586,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.31 을구 1번 중앙농업협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 이후 등기된 주식회사 태원석재·병점신용협동조합·정은영의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 중앙농업협동조합의 근저당권은 2025.12.01 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 2건, 그중 1건은 대항력 판정 미상
| 임차인 / 점유자 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원피플 주식회사(정상원) | 203호 66제곱미터 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차관계는 2건입니다. 원피플 주식회사(정상원)는 전입일이 2024.01.15로 말소기준권리 2021.08.31보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회’는 전입신고일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 임차관계를 확인하지 않은 상태에서 “매수인 인수 0원”을 최종 확정하는 것은 위험합니다.
③ 가격·회차 구조 — 700,000,000원에서 490,000,000원
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 감정가 700,000,000원의 70%인 490,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 343,000,000원, 그다음은 240,099,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설은 입지·공실·임대수익·개별 호실 조건에 따라 가치 차이가 크므로 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태원석재 | 200,000,000원 | 14,700,000원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정은영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
490,000,000원 가정 시 총 채권액 968,000,000원 중 482,700,000원이 배당되고, 미배당은 485,300,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 중앙농업협동조합 근저당권에 468,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사 태원석재에는 14,700,000원이 배당됩니다. 병점신용협동조합과 정은영은 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 2회 유찰 시 매각가 343,000,000원에서는 채권자 총 배당액이 337,398,000원으로 줄고, 3회 유찰 시 매각가 240,099,999원에서는 235,938,599원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 현황. 제2층 제203호는 현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로2류와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평지로 현황 상업용건부지이며, 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘주식회’ 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 원피플 주식회사(정상원). 2024.01.15 전입으로 말소기준 2021.08.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 이용상태가 근린생활시설(공실)이므로 현재 점유자·영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 700,000,000원에서 490,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 동일·유사 상가 거래와 임대료를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 임차관계가 해소된다는 뜻은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 미상 임차가 먼저”
이 물건은 감정가 700,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 490,000,000원까지 내려왔고, 말소기준인 2021.08.31 중앙농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산만 보면 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 비교적 단순해 보입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 임차관계 1건의 불확실성입니다. 원피플 주식회사(정상원)는 후순위 전입으로 정리가 되지만, ‘주식회’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계를 확인하기 전까지는 인수 위험을 완전히 닫을 수 없는 물건입니다. 또한 현황이 근린생활시설(공실)이므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 권리등기는 비교적 단순, 임차확인은 필수, 가격은 실거래·임대수익 검증 후 판단입니다.
