수원지방법원 2025타경41936. 평택 고덕동 리치타워주건축물제1동 2층 203호입니다. 사건상 용도표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 현황 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 현재 소유자는 더킹즈주식회사이며, 2021년 8월 31일 거래가액 527,100,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중앙농업협동조합 근저당권 468,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 태원석재·병점신용협동조합·정은영의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 실제 확인 포인트는 등기부보다 점유관계입니다. 원피플 주식회사(정상원)는 2024년 1월 15일 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘주식회’ 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41936 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1983-1 리치타워주건축물제1동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 현황 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 알씨구조 및 벽식구조, 콘크리트슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 더킹즈주식회사 (2021.08.31. 거래가액 527,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 343,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 406,586,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.31 근저당
말소기준은 2021년 8월 31일 중앙농업협동조합 근저당권 채권최고액 468,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025년 12월 1일에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2021년 12월 2일 설정됐던 보국대부주식회사 300,000,000원, 김소형 150,000,000원, 정우재 150,000,000원의 근저당은 2022년 5월 6일 모두 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 건은 미상으로 남는다
| 점유·임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원피플 주식회사(정상원) | 203호 66제곱미터 | 2024.01.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
원피플 주식회사(정상원)는 전입일이 2024년 1월 15일로 말소기준일 2021년 8월 31일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘주식회’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력을 ‘있다’ 또는 ‘없다’로 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 해석 — 49%라는 숫자만으로 메리트를 판단하지 않는다
감정가 700,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 343,000,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 240,099,999원(34.3%), 4회 유찰 시 168,069,999원(24.01%)입니다.
다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설 공실입니다. 따라서 단순히 “감정가보다 51% 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율 자체가 아니라, 실제 점유상태와 근린생활시설로서의 이용가치를 현장에서 확인하는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 468,000,000원 | 337,398,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태원석재 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 병점신용협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정은영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권합계는 968,000,000원, 예상 배당합계는 337,398,000원, 미배당액은 630,602,000원입니다. 신청채권 청구액 406,586,696원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현황은 근린생활시설(공실)입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평지로 현황 상업용 건부지이며, 지목은 대, 토지면적은 934.7㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 5,541,000원입니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회’로 기재된 점유자의 실제 전입일, 보증금, 확정일자와 점유근거를 반드시 대조해야 합니다.
- 원피플 주식회사 점유상태. 203호 66제곱미터에 대해 2024.01.15 전입이 확인되므로 실제 현재 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 근린생활시설 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 이용가치와 점유비용을 반영해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.01 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으므로 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 사건은 감정가 700,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 343,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류가 소멸하고 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원이라 비교적 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 지점은 따로 있습니다. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 점유자가 한 건 남아 있다는 점과, 물건의 현황이 근린생활시설 공실이라는 점입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “감정가 대비 49%라 싸다”가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계는 완전히 정리되지 않았다. 현장과 매각물건명세서에서 미상 점유자의 대항력 여부를 확인하고, 근린생활시설로서 실제 가치가 343,000,000원보다 충분한지 검증한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.
