18,727,800원
수원지방법원 2025타경41978. 평택역 북측 인근 라페온빌2차 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 현황은 공동주택(방1·화장실1 등) 이용입니다. 감정가 78,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저매각가는 18,727,800원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 평균의 30.1% 수준이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 한민정은 2022.07.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.13입니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.26 강제경매개시결정이므로 그보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 보증금은 106,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 18,727,800원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 737,100원을 제외한 17,990,700원만 임차인에게 배당되고, 부족분 88,009,300원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층 704호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 공동주택(방1·화장실1 등) |
| 규모 | 전용 18.27㎡ · 18층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 신경식 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 18,727,800원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
2017.09.18 설정된 수협은행 근저당권 83,520,000원은 2022.07.06 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2025.05.26 강제경매개시결정입니다. 그런데 한민정의 전입·점유는 2022.07.07로 그보다 빠르고, 확정일자도 2022.06.13입니다. 등기부의 을구 3번 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 구분 | 이름 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 한민정 | 건물 전부 · 2022.07.07 | 2022.06.13 | 106,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 한민정 보증금 대위·승계 | - | - | 중복신고 |
② 시세 비교 — 18,727,800원이 아니라 약 106,000,000원으로 봐야 한다
라페온빌II 전용 18.27㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 62,300,000원, 최신 거래는 2026.06 55,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간보다 -21.1% 하락했습니다. 이런 상황에서 최저가 18,727,800원만 놓고 최근 시세의 30.1%라고 보는 것은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다.
현재 회차에서 매수인이 인수할 예상 보증금 잔액은 88,009,300원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 따라서 실질취득은 약 106,000,000원 수준으로 고정되는 구조이며, 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 18.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.27㎡ | 10건 | 62,300,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 18,727,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 737,100원 |
| 1. 임차인 한민정 보증금 | 106,000,000원 | 17,990,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 한민정에게 17,990,700원만 배당되고, 88,009,300원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구 100,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북측 인근으로 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 현황은 공동주택(방1·화장실1 등)입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 7층 704호이며 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형 토지이며 남측 및 북측으로 로폭 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 18,727,800원만 보지 말고 대항력 임차보증금 106,000,000원을 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수액은 88,009,300원이며, 추가 유찰 시 93,526,510원·97,388,557원으로 커지는 시나리오입니다.
- 임차권 원본 대조. 한민정의 전입 2022.07.07, 확정일자 2022.06.13, 임차권등기 2024.02.23 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 시보증은 한민정 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 현황은 공동주택이므로 입찰 전 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.24 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부 원문과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “1억600만원 보증금”을 보라
감정가 78,000,000원이 18,727,800원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한민정의 보증금 106,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 106,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균은 62,300,000원, 최신 거래는 55,000,000원이고 거래 추세는 -21.1%입니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰도 3.6회지만, 이번 사건에서는 유찰 횟수가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 권리 인수 부담이 시세보다 훨씬 무겁기 때문에, 최저가 기준의 저가매수 판단은 금물입니다.
