수원지방법원 2024타경100656. 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 1층 106호의 근린시설로, 감정평가 당시 이용상태는 소매점(현황 : 공실)입니다. 소유자는 최지연이며 2024.01.26 소유권이전 당시 거래가액은 857,771,460원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 전남신용보증재단의 14,960,000원 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으며 제공된 권리관계상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기 확인 필요가 별도로 적혀 있으므로, 등기부상 후순위 권리만 보고 “완전히 깨끗하다”고 결론 내리기에는 확인 절차가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100656 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 35, 1층106호 (새솔동,킨슬리오피스텔1동) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 소매점(현황 : 공실) |
| 소유자 | 최지연 · 2024.01.26 소유권이전 · 거래가액 857,771,460원 |
| 감정가 / 최저가 | 860,000,000원 / 144,540,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 570,127,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 · 제1층 제106호 · 사용승인일 2022.03.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 별도등기는 확인 필요
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 우리은행 근저당이 2024.01.26 말소기준권리이고, 이후 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 860,000,000원에서 144,540,000원까지
현재 최저매각가는 144,540,000원으로 감정가 860,000,000원의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 101,178,000원, 7회 유찰 시 70,824,600원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 144,540,000원 | 533,243,560원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 101,178,000원 | 575,998,492원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 70,824,600원 | 605,810,243원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 최저가와 현재 시세를 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 현재 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실기간·상권 수요에 따라 가치 차이가 크므로, “감정가의 17%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,823,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 660,000,000원 | 141,716,440원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 14,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 674,960,000원 가운데 예상 배당액은 141,716,440원이며, 미배당액은 533,243,560원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 새솔119안전센터 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 현황. 감정평가상 이용상태는 소매점이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 2022.03.24입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 설비, 소화 설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 금지사항등기 관련 별도등기 확인 필요가 명시되어 있으므로 구체적 내용과 매각 후 효력을 반드시 대조해야 합니다.
- 시세를 감정가와 혼동하지 않기. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 시세보다 싼지는 확인되지 않습니다.
- 공실 원인 확인. 현황이 소매점 공실이므로 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 관리비 등 실제 수익성 검토가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행 근저당에 큰 미배당이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 의미가 아닙니다.
- 압류 원본 확인. 국의 압류는 말소기준권리 이후 권리로 정리되어 있으나, 세금 관련 실제 배당순위와 매각조건은 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 중요한 확인사항
이 사건의 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 860,000,000원이 5회 유찰되어 최저매각가 144,540,000원, 즉 16.81%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설에서 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 현재 시세를 검증할 실거래 자료가 없고, 현황은 공실이며, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 확인이라는 중요한 조건이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자 자체보다 별도등기의 실제 효력과 공실 상태의 상업용 가치가 무엇인지 확인하는 것입니다.
