112,700,000원
수원지방법원 2025타경42013. 평택시 지산동 750-1 일대 제11층 제1103호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 복진필로 2021.12.21 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 190,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 190,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.01.16 서울특별시 압류입니다. 과거 우리은행 근저당 66,000,000원은 2021.11.30 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 그런데 임차권자 주홍상은 2021.11.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.04로, 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 일반적인 계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실제 취득원가는 보증금 190,000,000원 부근에서 고정됩니다. 이 사건에서는 그 구조를 뒤집는 것이 바로 말소 확약입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 750-1 11층 1103호 · 경기도 평택시 지산1로70번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 49.67㎡ · 지하1층~지상13층 중 11층 |
| 건물 / 단지 | THEH · 29세대 · 사용승인일 2017.01.25 |
| 소유자 | 복진필 (2021.12.21 소유권 취득 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.16 서울특별시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
가장 중요한 시점은 주홍상의 전입 2021.11.30과 말소기준 서울특별시 압류 2023.01.16의 선후관계입니다. 주홍상의 전입이 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 을구 3번 임차권등기 자체는 2023.12.14에 등기됐지만, 그 기초가 된 임대차의 전입·점유가 이미 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 확약 적용 대상과 그 밖의 점유자를 분리해서 본다
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주홍상 주거용 1103호 전부 · 임차권등기 | 2021.11.30 2021.11.04 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증승계 아님 | 실질 0원 2026.05.04 확약 |
| 김준(모 PIAO LINA) 1103호 | 2024.12.04 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증승계 아님 | 인수 없음 |
확약은 주홍상 임차권에만 적용됩니다. 김준(모 PIAO LINA)은 확약 대상이 아닙니다. 다만 전입일 2024.12.04가 말소기준 2023.01.16보다 뒤여서 제공 자료상 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 자료에서 매수인 인수로 잡히지는 않지만, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 실제로 가격 메리트가 있다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형이지만, 주홍상 임차권에 말소 확약을 적용하면 실질취득액이 최저가와 같은 112,700,000원으로 내려옵니다. 따라서 시세 비교도 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 49.81㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 49.82㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 49.67㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 163,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 155,500,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 163,333,333원이고, 데이터상 최신 거래는 2024.12의 160,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.8% 높은 흐름입니다. 확약 적용 후 실질취득액 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%에 불과해, 이 경우에는 시세 대비 가격 메리트가 명확합니다. 전체 12건 평균 155,500,000원 대비 72.5%라는 값보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 주홍상 보증금 | 190,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 주홍상의 미배당 보증금은 79,677,800원입니다. 원칙적 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인에게 남지만, 2026.05.04 제출된 임차권등기 말소 확약을 적용하면 주홍상 건의 실질 인수액은 0원으로 조정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송북동행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하1층~지상13층 건물의 11층이며 사용승인일은 2017.01.25입니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·부정형 토지이며 동측으로 노폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·승강기 설비가 구비돼 있고 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.04 제출된 임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 주홍상 임차권. 전입 2021.11.30·확정일자 2021.11.04·보증금 190,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인되는 핵심 권리입니다.
- 김준(모 PIAO LINA) 점유. 전입은 2024.12.04로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상인 만큼 실제 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용상태와 건축물대장·전입·사업자등록 관계를 대조하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 시세 대비 할인폭만 보고 출구가격을 공격적으로 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있느냐 없느냐가 190,000,000원짜리 차이”
이 사건을 최저가 112,700,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 163,333,333원의 69.0%라 상당히 싸 보입니다. 하지만 주홍상의 대항력 있는 보증금이 190,000,000원이므로, 확약이 없었다면 그 판단은 완전히 틀립니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 190,000,000원으로 고정되기 때문입니다.
다행히 이 사건에는 2026.05.04 미배당분이 생겨도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 적용하면 주홍상 건의 인수는 실질 0원, 실질취득액은 112,700,000원으로 내려가고 최근 시세 대비 가격 메리트도 실제로 살아납니다. 다만 29세대 규모, 근린시설·오피스텔 성격, 3회 유찰이라는 환금성 요소까지 감안하면 권리 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로 보는 물건입니다.
