수원지방법원 2025타경42014. 평택시 독곡동 한일아파트 102동 7층 703호, 동일면적 거래 기준 59.34㎡ 아파트입니다. 감정가 140,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 33,614,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 최저가는 최근 12개월 평균의 27.6%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 이유는 을구 1번 주택임차권 방나리 160,000,000원이 말소기준인 2025.05.30. 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 최저가 33,614,000원을 기준으로 집행비용 1,005,052원을 먼저 공제하면 임차인에게 32,608,948원이 배당되고, 보증금 미변제액 127,391,052원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가도 경제적 취득부담은 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42014 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 473 한일아파트 102동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 59.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유성환 · 2021.03.30. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 방나리 / 172,506,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
| 단지 | 한일 · 450세대 · 1993.09.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 160,000,000원
말소기준은 2025.05.30. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.07.22. 방나리의 전입·점유·확정일자와 2024.07.30. 을구 1번 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 방나리는 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방나리 | 703호 전부 | 2022.07.22. | 2022.07.22. | 160,000,000원 | 2024.07.30. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 127,391,052원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
한일아파트 동일면적 최근 12건의 평균은 121,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 8층 130,000,000원, 표본 최저는 110,000,000원, 최고는 134,000,000원입니다. 반면 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득부담이 약 160,000,000원 수준에 형성됩니다. 최근 평균은 물론 최신 거래보다도 높아, 최저가 33,614,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.34㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.34㎡ | 9 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.34㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2026.03 | 59.40㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.40㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 121,958,333원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 33,614,000원 | 127,391,052원 | ≈ 보증금 160,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 23,529,800원 | 137,293,736원 | ≈ 보증금 160,000,000원 수준 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 16,470,859원 | 144,225,616원 | ≈ 보증금 160,000,000원 수준 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가만 보면 유찰이 거듭될수록 싸지는 것처럼 보이지만, 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 가격 인하 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 방나리 보증금 | 160,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 방나리 | 172,506,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 160,000,000원 중 예상배당 32,608,948원을 제외한 127,391,052원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 독곡동 ‘송탄소방서’ 남측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 703호. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 450세대, 1993.09.03. 준공. 동일면적 최근 12건 거래가 110,000,000원부터 134,000,000원 사이에 형성됐습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 33,614,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 현재 가정의 매수인 인수액은 127,391,052원입니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 방나리의 전입일·점유개시일·확정일은 모두 2022.07.22., 임차권등기는 2024.07.30.이며 말소기준 2025.05.30.보다 앞섭니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 방나리로 표시되어 있으므로 임대차 실체와 채권 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,005,052원과 임차인 배당 32,608,948원을 전제로 하며, 실제 배당에 따라 최종 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 121,958,333원과 최신 거래 130,000,000원에 비해 실질취득부담 160,000,000원 수준은 높습니다.
맺으며 — “3,361만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면가격은 33,614,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤의 경제적 가격은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 방나리의 보증금 160,000,000원 중 현재 배당으로 해결되는 금액은 32,608,948원이고, 127,391,052원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰되어 매각가가 내려가도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
따라서 이 물건은 최저가 33,614,000원과 시세를 비교할 사건이 아니라, 실질취득부담 약 160,000,000원 수준과 최근 시세를 비교해야 하는 사건입니다. 최근 12개월 평균 121,958,333원, 최신 거래 130,000,000원보다 높고 이미 4회 유찰된 점까지 감안하면, 현재 자료만으로는 가격·권리 어느 쪽에서도 높은 평가를 주기 어렵습니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금이 더 중요한 D등급 인수형 물건입니다.
