수원지방법원 2025타경42050. 평택시 청북읍 옥길리 1287-10의 근린주택과 토지를 일괄매각하는 사건이며, 감정평가상 건물은 조사일 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 297.8㎡의 대지이고, 철근콘크리트구조 지상 3층 건물입니다. 감정가는 228,873,880원, 현재 최저매각가는 112,148,201원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다.
다만 단순히 “반값까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 지분매각이고, 황성순 지분에 설정된 2017.09.13. 근저당권이 말소기준입니다. 그 지분은 이후 상속으로 어진희·황다원·황가연에게 이전되어 현재 여러 공유자가 존재합니다. 매각물건명세서 비고에도 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시되어 있어 제3자 입찰자는 권리관계뿐 아니라 공유자 우선매수 변수까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1287-10 · 경기도 평택시 청북읍 안청로6길 86-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 + 토지 · 조사일 현재 다가구주택 이용 |
| 토지 | 대 · 297.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 · 사용승인일 2017.06.16 |
| 공유자 | 어진희 42분의 6 · 이덕균 42분의 14 · 홍석교 42분의 14 · 황가연 42분의 4 · 황다원 42분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 228,873,880원 / 112,148,201원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 144,620,329원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
말소기준권리는 2017.09.13. 을구 1번 안중제일신용협동조합 근저당권 247,000,000원입니다. 황성순 지분 전부에 설정됐고 토지의 황성순 지분도 공동담보로 기재돼 있습니다. 2019.07.26. 이덕균 지분에 설정됐던 120,000,000원 근저당은 2023.07.27. 이미 말소됐습니다. 2025.06.27. 황성순 지분에 대한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 홍석교 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍석교 | 주거 · 부분 미상 | 2017.06.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이덕균 | 주거 · 부분 미상 | 2019.08.01 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 조현호 | 부분 미상 | 2022.01.24 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
홍석교는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 더구나 현재 등기상 공유자 명단에도 홍석교가 포함돼 있으므로 실제 임대차관계와 점유의 법적 성격을 원본 서류와 현장 확인으로 다시 대조해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 실질취득액을 최저가 112,148,201원으로 고정해서 계산할 수 없습니다.
이덕균은 2019.08.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 공유자이면서 등기부상 과거 근저당 채무자와 동일 이름입니다. 이 때문에 관계인 또는 가장임차인 가능성을 함께 점검해야 합니다. 조현호 역시 2022.01.24. 전입으로 말소기준 이후이며, 2025.10.15. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
③ 지분매각·공유자 우선매수 — 일반 매각과 다르다
이 사건은 일괄매각이면서 동시에 지분매각입니다. 매각물건명세서에는 별지 부동산 표시의 제시외 물건 등을 포함하여 평가했다고 기재돼 있고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고하고도 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 효력이 사라진 경우에는 이후 매각기일부터 해당 공유자가 다시 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건도 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,148,201원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,075원 |
| 2. 근저당 · 안중제일신용협동조합 | 247,000,000원 | 109,778,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,148,201원 가정 시 근저당권 채권최고액 247,000,000원 중 109,778,126원이 배당되고 137,221,874원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 문제는 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 청옥중학교 동측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 3층, 외벽 드라이비트 및 치장벽돌쌓기, 도시가스 개별난방과 지상주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구이며, 소로1류에 접합니다. 공시지가는 592,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 현황. 조사일 현재 다가구주택으로 이용 중이나 거주인 부재·폐문으로 내부조사를 하지 못해 도면·외부관찰·탐문으로 조사됐습니다.
- 기타. 건물 외벽에 ‘143’ 표기가 있고, 경매 진행 시 인접지와의 경계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍석교 점유부터 확인. 2017.06.26. 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 임대차계약과 현재 공유자 홍석교와의 동일성 및 점유 성격을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 등기상 인수 0원만 믿지 말고 선순위 점유자의 보증금이 확인되는 즉시 미배당 예상액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 지분매각 확인. 취득 후 전체 건물을 단독으로 지배하는 일반 소유권 매각과 다릅니다. 공유관계와 사용·수익 구조를 반드시 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 허용됩니다. 입찰 전 신고 여부와 해당 매각기일에서의 효력을 확인해야 합니다.
- 이덕균 관계 확인. 조사상 점유자이면서 현재 공유자이고 과거 근저당 채무자와 동일 이름입니다. 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 다가구주택의 실제 호실 구성·점유 범위·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건·경계 확인. 제시외 물건 등이 포함 평가됐고 인접지 경계 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 228,873,880원에서 최저가 112,148,201원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만으로 투자 매력을 판단할 단계가 아닙니다. 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 무엇보다 말소기준보다 먼저 전입한 홍석교의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 정리되는 구조이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 선순위 점유가 실제 대항력 있는 임대차로 확정될 경우에는 이야기가 달라집니다. 보증금 규모를 모르는 현재는 실질취득액을 112,148,201원으로 볼 수 없고, “감정가의 49%라 싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 홍석교 점유의 법적 성격과 보증금 확인 → 지분취득 후 공유관계 검토 → 공유자 우선매수 여부 확인입니다.
