수원지방법원 2025타경42070. 평택 비전동 ‘평택소사벌푸르지오’ 102동 403호, 전용 83.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사다이예이고, 2020.07.24. 거래가액 330,560,000원으로 소유권을 취득한 뒤 교보자산신탁주식회사에 신탁했다가 2021.12.15. 신탁재산이 다시 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 반고개새마을금고 채권최고액 426,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.13. 국 압류, 2025.06.12. 반고개 새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인 김민정의 전입신고는 2023.02.13., 확정일자는 2023.02.20.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42070 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 970 평택소사벌푸르지오 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.97㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·파우더룸1·드레스룸1·욕실2·창고1·발코니2·실외기실1·대피공간1·현관1 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 22층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.02.11 |
| 소유자 | 주식회사다이예 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 363,570,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.15. 반고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 426,000,000원이고 채무자는 주식회사다이예입니다. 2024.05.13. 국 압류와 2025.06.12. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 2020.07.24. 교보자산신탁주식회사 앞으로 이뤄진 신탁등기는 2021.12.15. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 403호 · 주거 | 2023.02.13 | 2023.02.20 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민정은 2023.02.13. 전입했고 2023.02.20. 확정일자를 받았으며 2025.07.18. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.12.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당액과 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 보증금 미상은 매각물건명세서 보완 확인이 필요한 부분이지만, 현재 시나리오에서 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%
평택소사벌푸르지오 동일면적 실거래 표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 376,041,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 385,000,000원, 표본 최저는 360,000,000원, 최고는 402,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 283,500,000원으로 최근 12개월 평균의 75.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.97㎡ | 20 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 83.97㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 83.97㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 83.97㎡ | 13 | 374,000,000원 |
| 2026.07 | 83.97㎡ | 6 | 372,500,000원 |
| 2026.06 | 83.68㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 83.86㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 83.97㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 83.68㎡ | 25 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 83.86㎡ | 20 | 402,000,000원 |
| 2026.05 | 83.97㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 83.97㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 평균 | 83.97㎡ | 12건 | 376,041,666원 |
감정가 405,000,000원은 실거래 표본 최고 402,000,000원과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 283,500,000원으로 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 283,500,000원이며, 최근 실거래 평균 및 최신 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,000원 |
| 1. 근저당 · 반고개새마을금고 | 426,000,000원 | 278,731,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 반고개새마을금고 채권은 전액 배당되지 않고 147,269,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당 근저당 채권은 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 283,500,000원 | 278,731,000원 | 147,269,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 198,450,000원 | 194,871,700원 | 231,128,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,915,000원 | 136,170,190원 | 289,829,810원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 반고개새마을금고의 미배당액은 커지지만, 말소기준 근저당권의 미배당 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 세 시나리오 모두 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전중학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도 등을 고려해 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 평택소사벌푸르지오 566세대, 사용승인일 2019.02.11.입니다.
- 이용상태. 방3, 거실1, 주방/식당1, 파우더룸1, 드레스룸1, 욕실2, 창고1, 발코니2, 실외기실1, 대피공간1, 현관1의 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 1,254,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김민정의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2021.12.15. 반고개새마을금고 근저당권이 말소기준권리인지, 이후 국 압류와 경매개시결정의 현 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 376,041,666원, 최신 거래 385,000,000원, 표본 최저 360,000,000원과 실제 4층 403호의 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상황이 공부·탐문·외부관찰 등에 의존했으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘보증금 확인’이 마지막 변수
이 사건은 2021.12.15. 반고개새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인 김민정도 2023.02.13. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 283,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 376,041,666원의 75.4%입니다. 따라서 권리와 가격만 보면 검토 가능한 구간입니다. 다만 임차보증금이 미상이라는 한 가지 확인 과제가 남습니다. 매각물건명세서와 임대차 원본에서 보증금·배당관계를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
