수원지방법원 2024타경100809. 수원시 팔달구 인계동 ‘센트럴시티아리스타’ 3층 306호, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 141,000,000원이고 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,090,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이라 매력적으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 두원재 임차인의 보증금 160,000,000원과 그에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다.
확약서가 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 67,446,380원이고, 부족분은 92,553,620원입니다. 즉 낙찰가 69,090,000원에 부족분 92,553,620원을 더하면 총액은 거의 보증금 160,000,000원으로 맞춰집니다. 그러나 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 9, 3층306호 (인계동,센트럴시티아리스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상 면적 15.5㎡ |
| 소유자 | 주식회사브엘세바하임 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,672,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 앞선다
말소기준은 2024.12.06 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 2023.11.03 주택임차권등기가 있고, 임차인의 주민등록일자는 2021.11.01, 확정일자는 2021.10.06입니다. 그래서 이 임차권은 형식적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 단, 2026.03.13 제출된 확약서 때문에 이 임차권에 한해 실질 인수 위험은 0원*으로 낮아집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약서 적용 대상
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 두원재 | 전유전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.11.01 확정 2021.10.06 | 160,000,000원 | 2023.11.03 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
두원재 임차인은 실제 임차인 1명으로 보이며, 보증금 중 현재 회차 배당 예상액은 67,446,380원입니다. 나머지 92,553,620원은 확약서가 없었다면 매수인 인수로 볼 수 있는 부족분입니다. 하지만 제출된 확약서 내용상 이 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소해 주는 구조이므로, 확약서가 그대로 유효하다는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 확약 전제와 확약 부재를 나눠 봐야 한다
센트럴시티아리스타는 110세대, 2020.07.23 사용승인된 건물입니다. 최근 실거래 6건은 전용 19.76㎡ 거래이고, 대상 면적 15.5㎡와 완전히 같지는 않습니다. 그래도 같은 건물의 가격대 참고용으로 보면 실거래 평균은 151,200,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.76㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 19.76㎡ | 11 | 154,000,000원 |
| 2023.06 | 19.76㎡ | 10 | 156,200,000원 |
| 2022.10 | 19.76㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 19.76㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2021.12 | 19.76㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 151,200,000원 |
확약서가 유효하면 실질취득은 69,090,000원*으로, 유사 면적 실거래 평균의 45.7% 수준입니다. 반대로 확약서가 없거나 말소 이행이 흔들리면 총 부담은 보증금 160,000,000원 수준으로 올라가며, 이는 실거래 평균 151,200,000원을 넘습니다. 이 물건을 판단할 때 “최저가가 낮다”가 아니라 확약서의 효력과 임차권등기 말소 가능성이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 두원재 보증금 | 160,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 가압류 · 회생회사 대양종합건설 주식회사의 | 1,220,239,448원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 172,672,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당 부족분은 92,553,620원입니다. 확약서가 없었다면 매수인 인수로 볼 수 있는 금액이나, 제출된 확약서에 따라 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 69,090,000원 | 92,553,620원 | 69,090,000원* | 확약서 전제 |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 55,272,000원 | 106,122,896원 | 55,272,000원* | 확약서 전제 |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 44,217,600원 | 116,978,317원 | 44,217,600원* | 확약서 전제 |
이 표에서 별표가 붙은 실질취득은 확약서가 유효하다는 전제입니다. 확약이 없으면 현재 회차든, 5회 유찰이든, 6회 유찰이든 매수인의 총 부담은 보증금 160,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 확약서와 말소 이행이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물 및 상업용 부동산 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층 306호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역입니다.
- 환금성. 같은 건물 경매 물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이고, 최근 낙찰 성과가 확인되지 않습니다. 원룸형 소형 주택 특성상 매수층과 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.13 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 문구, 적용 범위를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 전액 변제받지 못해도 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 절차에서 이행 가능한지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 위험 분리. 이 확약은 두원재 임차권에 대한 판단입니다. 다른 점유나 별도 권원이 확인되면 별개로 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 확인되므로 당해세 해당 시 배당 순위와 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 소형 집합건물은 미납 관리비와 실제 점유 상태가 명도 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 비교 주의. 비교 실거래는 19.76㎡ 거래이고 대상 면적은 15.5㎡로 일치하지 않습니다. 면적·층·상태 차이를 반영해 응찰가를 보수적으로 정하세요.
맺으며 — “확약서가 있으면 기회, 없으면 인수형”
이 사건을 단순히 “감정가 1.41억짜리가 6,909만원까지 떨어진 물건”으로 보면 안 됩니다. 본질은 보증금 160,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 아무리 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다만 제출된 확약서가 그대로 유효하고 임차권등기 말소가 이행된다면, 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*이고 현재 실질취득은 69,090,000원*으로 정리됩니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 결론은 확약서 원본 확인 후에만 가능합니다.
