51,450,000원
수원지방법원 2025타경42072. 경기도 평택시 합정동 970-15, 7층 건물 중 3층 303호로 감정상 다세대주택(원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,450,000원입니다. 등기부의 핵심은 2017.12.21. 한국주택금융공사 근저당권 470,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 한국주택금융공사는 이 근저당권 실행을 위해 경매를 신청했고, 신청채권 청구액은 48,278,627원입니다.
가격만 보면 숫자가 강합니다. 동일 면적 34.44㎡로 매칭된 제공 실거래 1건은 2022.02 4층 140,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 36.8%입니다. 다만 이 비교는 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2022.02이므로, 이를 그대로 현재 시세라고 단정하기보다 현장 시세 확인을 전제로 한 참고 기준으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-15 3층303호 도로명: 경기도 평택시 평택5로34번길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 제3층 제303호 |
| 비교면적 | 34.44㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 현재 소유자 | 이강희 · 이경희 · 이서영 · 이지연 (각 8분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 48,278,627원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2017.12.21. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 470,000,000원입니다. 2015.12.11. 한국양봉농업협동조합의 756,000,000원 근저당권은 2016.01.19. 이미 말소됐습니다. 이후 한국주택금융공사의 근저당권은 2021.12.16. 계약인수로 채무자가 유순덕으로 변경됐고, 2025.06.19. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 1건
제공된 동일 면적 34.44㎡ 실거래는 1건입니다. 거래시점은 2022.02, 4층, 거래금액은 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 34.44㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 제공 표본 | 34.44㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저매각가 51,450,000원은 제공된 실거래 140,000,000원의 36.8%입니다. 감정가 105,000,000원보다도 크게 낮아진 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고 거래시점이 2022.02이므로, 이 140,000,000원을 현재 시장가치로 고정해서 수익률을 계산하는 방식은 보수적이지 않습니다. 이 물건은 가격 할인폭은 분명하지만 시세 검증이 추가로 필요한 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 470,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,450,000원 가정 시 집행비용 1,326,100원을 제외한 50,123,900원이 한국주택금융공사에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 419,876,100원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권 청구액 48,278,627원이 충족되는 것으로 표시됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 시뮬레이션은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 419,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 435,033,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 445,643,289원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 48,278,627원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 채권자 배당액은 34,966,730원, 4회 유찰 시 24,356,711원으로 내려가 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 소재 평택시청 남측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·도시형생활주택·주상용 건물·근린생활시설이 혼재하고, 근거리에 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 303호. 외벽은 드라이비트·징크판넬 마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 바닥은 장판·타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 중앙현관 보안장치가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로와 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 소로2류·중로3류에 접합니다. 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 446.0㎡, 공시지가 1,692,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규모. 2015.12.03 준공, 16세대. 제공된 동일 면적 실거래가 1건이라 현재 환금성과 적정가 판단은 추가 현장조사가 중요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서에서 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 판정. 점유자가 확인되면 전입일·보증금·확정일자를 말소기준일 2017.12.21.과 대조해 대항력과 우선변제 여부를 판단해야 합니다.
- 금지사항등기. 2017.12.21. 갑구 금지사항등기의 실제 말소 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.02의 140,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 51,450,000원과의 격차만으로 현재 시세를 확정하지 말고 주변 다세대·원룸형 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 물건 환금성. 16세대 물건이고 제공 거래 표본도 1건이므로 실제 매도 시 수요층과 거래기간을 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인 전 권리는 미완성”
이 사건의 숫자만 놓고 보면 눈에 띕니다. 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 51,450,000원, 제공된 2022.02 실거래 140,000,000원의 36.8%까지 내려왔습니다. 말소기준은 한국주택금융공사의 2017.12.21. 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 숫자 하나만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 감정요항표가 임대관계 미상이라고 적고 있고, 제공 실거래 역시 2022.02의 1건뿐입니다. 따라서 결론은 가격 할인은 강하지만, 점유·임대차와 현재 시세 확인 후 입찰가를 정해야 하는 물건입니다. 권리 원본에서 점유 리스크가 해소되고 현재 현장시세도 최저가보다 충분히 높다는 점이 확인될 때 비로소 현재 2회 유찰 가격의 장점이 온전히 살아납니다.
