수원지방법원 2025타경42097. 평택시 이충동 대진아파트 4동 2층 201호, 전용 약 60㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 최정아이고, 말소기준권리는 2023.03.13. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 129,600,000원입니다. 그 뒤 2024.04.12. 하나은행 근저당권 120,000,000원과 2025.06.17. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 2회 유찰을 거쳐 감정가 168,000,000원의 49%인 82,320,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 132,166,666원, 최신 거래는 2026년 2월 130,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 이 두 기준보다 낮지만, 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 17.8% 낮아진 하락 흐름이므로 과거 전체 평균 146,458,333원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42097 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 589-3 대진아파트 4동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 면적 | 동일면적 실거래 비교 기준 59.99㎡~60.0㎡ |
| 소유자 | 최정아 · 2012.10.25. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 108,762,788원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2023.03.13. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 이후 하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만, 시장은 하락 중
대진아파트는 160세대, 1997.05.31. 준공 단지이며 비교 면적은 59.99㎡~60.0㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 146,458,333원보다 최근 12개월 6건 평균 132,166,666원과 최신 거래 130,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.0㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 60.0㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 132,166,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 82,320,000원은 최근 12개월 평균의 62.3%입니다. 최신 2026년 2월 거래 130,000,000원과 비교해도 금액 차이가 있습니다. 다만 시장 자체가 최근 거래군 기준 -17.8% 하락해 있어, 2023년 180,000,000원 같은 과거 고가 거래나 전체 평균만으로 ‘큰 할인’이라고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 129,600,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 249,600,000원 중 예상 배당액은 80,438,240원이고, 미배당은 169,161,760원입니다. 그러나 제공된 권리판정상 이 미배당 담보채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이충초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설·주상용 건물이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 서측 인근에 경기대로가 통과합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(이충택지)이며 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다. 상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 160세대, 1997년 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래는 6건입니다. 최근 거래가격은 120,000,000원~139,000,000원 범위지만 최근 흐름은 과거 대비 -17.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동 표시 원본 대조. 대장상 제4동, 현황상 104동으로 기재된 부분을 현황조사서·감정서·등기사항전부증명서에서 동일 목적물인지 직접 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대사항은 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 하락장 보정. 과거 전체 실거래 평균 146,458,333원보다 최근 12개월 평균 132,166,666원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 유찰 의미 점검. 현재 이미 2회 유찰, 감정가의 49%입니다. 낮은 가격 자체뿐 아니라 매수 수요가 약했던 이유도 함께 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 여유는 있지만, 최근 시세와 현황 확인이 먼저”
이 물건은 권리 자체보다 가격과 현황 확인이 승부처입니다. 말소기준 이후 담보권과 경매개시결정은 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서, 대항력 임차인이나 인수권리 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 실질취득액은 82,320,000원으로 고정해 시세와 비교할 수 있습니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 132,166,666원의 62.3%, 최신 거래 130,000,000원보다 낮아 수치상 가격 여유가 있습니다. 하지만 최근 거래 흐름은 과거 대비 -17.8%로 내려왔고 현재까지 2회 유찰되었습니다. 여기에 대장상 4동·현황상 104동 표기 차이와 임대사항 미상까지 확인되는 만큼, 결론은 권리는 양호, 가격은 매력 구간이나 하락 추세와 현황 대조를 전제로 접근하는 물건입니다.
