수원지방법원 2025타경42104. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소더블유타워’ 1층 119호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 504,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 84,707,280원입니다. 권리의 기준점은 2024.07.12 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 460,200,000원이며, 경매개시결정은 그 이후입니다. 현재 회차 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
다만 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 지식산업센터라는 용도 특성과 5회 유찰이라는 시장 반응까지 함께 보면, 가격 판단은 현장 임대수요·공실·점유관계·실제 거래 수준을 확인한 뒤 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42104 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1278-2 고덕지식공작소더블유타워 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 중 · 지하 1층·지상 10층 건물 내 제1층 제119호 |
| 소유자 | 최도영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 84,707,280원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 400,289,312원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.12 최도영 앞으로 소유권이전과 함께 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 460,200,000원이 말소기준권리입니다. 2025.06.18 등기된 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 그러나 시세 공백
감정가 504,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,707,280원입니다. 현재 회차 표시는 감정가 17%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 59,295,095원, 7회 유찰 시 41,506,566원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 84,707,280원 | 377,417,451원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 59,295,095원 | 402,372,217원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 41,506,566원 | 419,840,552원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격의 기준입니다. 비교 실거래가가 없어 현재 최저가 84,707,280원이 실제 시장가보다 낮은지, 적정한지, 여전히 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,707,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,731원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 460,200,000원 | 82,782,549원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 460,200,000원 중 82,782,549원이 배당되고 377,417,451원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1층 제119호이며 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 1,863,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 비교 실거래가가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지 이 자료만으로는 판정할 수 없습니다. 동일 건물·동일 층·유사 호실 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금·차임·사업자등록 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 504,000,000원에서 84,707,280원까지 내려온 만큼 공실·임대수요·호실 특성·매각조건 등 반복 유찰의 원인을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용 가능 업종과 관리규약·입주 조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 경매개시결정, 배당요구 및 매각물건명세서를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 확인해야 한다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.12 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 5회 유찰된 지식산업센터이고, 비교 실거래가가 없으며, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아진 최저가 자체보다 실제 거래가·공실·임대수요·점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 우선입니다. 권리는 단순, 가격과 환금성은 확인 필수인 사건입니다.
