수원지방법원 2025타경42108. 평택시 서정동 ‘서정벨루스하임’ 13층 1316호, 전용 약 26.11㎡ 물건입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 기재되어 있으나, 사건 용도는 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 7,800만원짜리가 4회 유찰되어 최저가 1,872만8,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 ‘가격이 낮아진 물건’이 아니라, 보증금 인수 때문에 최저가가 낮아 보이는 물건입니다.
특히 을구 3번 주택임차권등기 김성준의 임차보증금은 95,000,000원입니다. 현재 최저가 18,728,000원으로 배당하면 집행비용을 뺀 뒤 김성준에게 17,990,896원만 배당되고, 나머지 77,009,104원은 보증금이 전액 변제되지 않아 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그래서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 1,872만원이 아니라 실질취득 9,574만원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 13층 1316호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태: 도시형생활주택[공동주택(아파트)] · 전용 26.11㎡ |
| 소유자 | 이주영 (2022.04.21. 소유권이전, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 18,728,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 최저가를 눌러버린다
이 사건의 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정으로 표시됩니다. 문제는 그보다 앞선 2024.09.19. 주택임차권등기입니다. 매각물건명세서상 을구 순위번호 3번 주택임차권등기는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 소멸하지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 김성준의 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 커집니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유·보증금 확인이 승부처
| 이름 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 미상 | 2019.02.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 전까지 추가 인수 가능성 |
| 김성준 | 부동산 1316호 전체 | 2022.09.05 / 2022.08.24 | 95,000,000원 | 있음 | 행사 가능 | 미배당 77,009,104원 인수 예상 |
확인되는 임차인은 박성호, 김성준 2명입니다. 김성준은 임차권등기권자이자 이 경매의 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 여부는 원본 서류로 대조해야 하지만, 현재 자료상 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 소멸하지 않는 구조이므로 보수적으로 인수를 잡아야 합니다. 또한 박성호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수는 없지만, 전입일이 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력 가능·미상 점유자로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
서정벨루스하임 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 78,291,666원입니다. 감정가 78,000,000원은 실거래 평균과 비슷하지만, 김성준 보증금 미배당을 반영한 실질취득 95,737,104원은 실거래 평균의 122.3%입니다. 즉 이 물건은 ‘최저가가 싼 물건’이 아니라 실질취득 기준으로 시세보다 비싼 물건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 26.37㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 26.11㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2024.12 | 26.37㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2024.11 | 26.37㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.02 | 26.37㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.02 | 26.37㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.01 | 26.37㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 78,291,666원 |
최근 실거래 범위는 62,500,000원~90,000,000원입니다. 그런데 확인된 실질취득 95,737,104원은 실거래 최고가 90,000,000원도 넘습니다. 여기에 박성호의 보증금 미상 리스크까지 확인 전이라면, 이 물건은 가격 메리트보다 인수 리스크 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 737,104원 | 약 매각가의 3.9% 추정 |
| 1. 임차인 김성준 보증금 | 95,000,000원 | 17,990,896원 | 부족분 77,009,104원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 52,320,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김성준 | 95,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 최저가 기준 배당재원은 집행비용과 김성준 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 김성준 보증금 미배당 77,009,104원은 매수인 인수로 계산되며, 박성호 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측으로 서정리역(지하철1호선)이 소재해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물 중 제13층 1316호입니다. 위생설비, 급배수설비, 냉·난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 1,006.0㎡, 공시지가 2,613,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지 조건입니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 서정벨루스하임은 299세대, 사용승인 2016.12.29. 단지입니다. 동일 면적 실거래는 있으나 최근 거래 범위가 62,500,000원~90,000,000원으로 벌어져 가격대별 수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 18,728,000원이 아니라, 김성준 미배당 인수 77,009,104원을 더한 실질취득 95,737,104원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 소멸하지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 배당표와 명세서 원본 대조가 필수입니다.
- 박성호 보증금 확인. 박성호는 전입일 2019.02.11, 배당요구일 2025.09.03으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 김성준 지위 확인. 김성준은 임차권자이자 신청채권자로 나타납니다. 임대차 실체, 점유, 배당요구, 임차권등기 유지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔·도시형생활주택 계열 물건은 미납 관리비와 실제 점유자가 수익성에 직접 영향을 줍니다. 입찰 전 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 1,872만원”은 숫자 착시다
이 사건은 4회 유찰이라는 숫자 때문에 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 김성준 임차보증금 95,000,000원이 핵심입니다. 현재 최저가로 낙찰되어도 김성준에게 배당되는 금액은 17,990,896원에 그치고, 부족분 77,009,104원이 인수로 남으면 실질취득은 95,737,104원이 됩니다. 이는 동일 면적 실거래 평균 78,291,666원을 크게 웃도는 수준입니다. 게다가 박성호의 보증금 미상 리스크도 남아 있습니다. 권리 확인 전에는 싸다고 볼 수 없고, 가격만으로 접근하면 위험한 인수형 물건입니다.