수원지방법원 2025타경42108. 평택시 서정동 ‘서정벨루스하임’ 15층 1502호, 용도는 오피스텔로 분류된 집합건물입니다. 감정평가 이용상태에는 공부상 도시형생활주택[공동주택(아파트)]로 기재되어 있고, 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독·다세대주택이 혼재하는 주상복합지대입니다. 감정가 93,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 22,329,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 “싸다”보다 “얼마를 떠안게 되는가”가 먼저입니다. 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정이고, 임차인 김성준의 전입일은 2022.09.05, 임차인 박성호의 전입일은 2019.02.11입니다. 두 전입 모두 말소기준보다 앞서므로, 데이터상 두 임차인은 전입일 기준 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금이 최저가보다 크면 낙찰가가 낮아도 매수인 실질취득가는 그 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 탄현로 88 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상 면적 32.45㎡ |
| 소유자 | 이주영 (2022.04.20. 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 22,329,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성준 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당이 아니라, 앞선 전입이 핵심
등기 흐름에서 주의할 점은 2017.01.25 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2019.01.22 해지로 말소된 이력이므로 이번 배당·인수 판단에서 살아 있는 담보권으로 보지 않습니다. 따라서 권리분석의 기준점은 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.06.18 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기상 제한물권보다 임차인입니다. 김성준과 박성호 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 즉 “등기상 담보권은 단순해 보이나, 임차보증금 인수액이 열려 있는 물건”입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금·월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 전입 2022.09.05 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 미상 | 대항력 우선변제 미상 승계 아님 경매신청채권자 김성준과 이름이 동일하여 가장임차인 또는 관계인 가능성 확인 필요 |
| 박성호 | 전입 2019.02.11 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 2025.09.03 | 대항력 우선변제 미상 승계 아님 전입일이 말소기준보다 앞서 매수인 인수 가능성 검토 필요 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 따라서 이 사건에서 보이는 임차인은 실제 임차인 2명으로 정리해야 합니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 문건접수 내역을 대조해 보증금과 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득가는 미확정
서정벨루스하임 32.45㎡ 내외 실거래는 총 12건으로, 평균은 92,083,333원, 최저는 70,000,000원, 최고는 122,000,000원입니다. 현재 최저가 22,329,000원은 실거래 평균의 24.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.45㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 32.45㎡ | 17 | 82,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 32.45㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 32.45㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 32.45㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 32.45㎡ | 17 | 112,000,000원 |
| 2022.07 | 32.45㎡ | 16 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 30.4㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 92,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 801,922원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김성준 | 95,000,000원 | 21,527,078원 |
| 미배당 · 김성준 | - | 73,472,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2017.01.25 설정된 국민은행 근저당권은 2019.01.22 말소된 이력이므로 배당표에서 제외했습니다. 위 배당은 매각가 22,329,000원, 집행비용 801,922원 가정이며, 임차인 보증금·최우선변제·당해세 확인에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재, 남서측으로 서정리역(지하철1호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물 중 15층 1502호입니다. 위생·급배수·냉난방·화재탐지·스프링클러·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대로2류 및 중로2류 접합, 토지는 대체로 평지이며 도시형생활주택·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 서정벨루스하임은 299세대, 사용승인일 2016.12.29입니다. 동일 면적 실거래 표본은 있으나 단지 경매 평균 유찰 5.6회로 경매시장에서는 가격 저항이 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김성준·박성호의 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김성준은 경매신청채권자 김성준과 이름이 동일하게 나타나므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 별도 점검해야 합니다.
- 국민은행 근저당 제외. 국민은행 근저당권은 2019.01.22 말소 이력이 있으므로 살아 있는 배당권자로 처리하지 않는 것이 일관됩니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 금액이 실질취득가입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 안전한 상한가 산정이 어렵습니다.
- 관리비·인도 확인. 관리비 체납, 점유관계, 인도명령 가능성, 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 물건”이 아니라 “보증금 확인형 물건”
현재 최저가 22,329,000원은 감정가 93,000,000원의 24.0%, 실거래 평균 92,083,333원의 24.2%입니다. 겉으로는 매우 낮은 가격입니다. 하지만 두 임차인 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인은 그 미배당 보증금을 떠안을 수 있어, 최저가만으로는 투자성을 말할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 국민은행 근저당은 2019.01.22 말소 이력으로 배당·인수에서 제외하되, 김성준·박성호 두 임차인의 보증금 확인 전까지는 공격 입찰 금지입니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 22,329,000원에 있는 것이 아니라, 보증금 확인 후에도 실질취득가가 실거래 하단보다 충분히 낮게 남는지에 달려 있습니다.