수원지방법원 2025타경42156. 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 4층 402호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 소유자 이미영은 2022.11.29 매매로 거래가 53,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준은 2023.08.22 김강만의 근저당권 채권최고액 72,000,000원입니다. 이후 평택세무서장의 압류, 케이앤대부주식회사의 근저당권, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
문제는 등기보다 임차관계에 있습니다. 진금례의 전입일은 2022.11.03로 현재 소유자 이미영의 소유권 취득일보다도 앞서고, 말소기준 근저당보다 약 9개월 빠릅니다. 배당요구는 2025.07.21 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 끝낼 것이 아니라 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택군 팽성읍 객사리 66-16 4층402호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 부용로 105 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용중 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이미영 (2022.11.29 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 14,646,100원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김강만 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 임차인
말소기준권리는 2023.08.22 설정된 김강만의 근저당권 72,000,000원입니다. 2023.11.06 평택세무서장 압류와 2024.07.16 케이앤대부주식회사 근저당권 30,000,000원, 2025.07.02 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2000.07.21 농업협동조합중앙회 근저당권 13,000,000원은 2022.02.21 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 게 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진금례 | 주거 · 미상 | 2022.11.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.21 신청 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구 자체는 확인됐지만, 배당요구를 했다고 해서 보증금이 전부 배당된다는 의미는 아닙니다. 보증금이 현재 매각대금과 선순위 배당 가능액을 넘는다면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
③ 4회 유찰 — 싸 보이지만 실질취득액은 아직 계산 불가
감정가 61,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 14,646,100원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되면 10,252,270원, 6회 유찰 시에는 7,176,589원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 더 중요하게는 진금례의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 24%이니 싸다”, “1,464만원이면 취득한다”는 결론은 금지입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액이 더해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,646,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,630원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김강만 | 72,000,000원 | 13,982,470원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 케이앤대부주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 663,630원과 김강만 근저당권 13,982,470원으로 매각대금 전액이 소진되며, 채권자 미배당은 88,017,530원입니다. 다만 이 계산에는 임차보증금의 실제 배당·인수액을 확정할 정보가 없으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·소매점포·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제4층 제402호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 소로2류, 동측으로 소로3류와 접합니다.
- 용도지역·제한. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 문화재보호구역기타에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 진금례의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 금액을 확인해야 합니다. 이 금액을 모르면 실질취득비용도 모릅니다.
- 대항력·인수 범위 확인. 전입일 2022.11.03은 말소기준 2023.08.22보다 빠릅니다. 명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 기준으로 배당 후 잔액을 계산해야 합니다.
- 호수 현황 대조. 등기상 402호와 외벽 표시 102호가 동일 목적물인지 현황조사서·건축물 현황·현장을 함께 대조하세요.
- 공매 상태 확인. 2024.06.19 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 진행·종결 관계를 확인하세요.
- 세금·배당 변수 확인. 평택세무서장 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위가 현재 단순 배당 가정과 달라질 수 있습니다.
- 유찰률만 보지 않기. 4회 유찰과 14,646,100원이라는 숫자는 매력적으로 보이지만 임차보증금이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “1,464만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 표면은 매우 단순합니다. 감정가 61,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰돼 14,646,100원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 진금례는 말소기준보다 앞선 2022.11.03 전입자이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 분명히 적고 있습니다.
따라서 현재 최저가를 그대로 취득비용으로 놓고 “감정가의 24%”라는 이유만으로 응찰하는 것은 위험합니다. 임차보증금 확인 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정 불가. 여기에 4회 유찰, 다세대주택이라는 환금성 변수, 공매공고, 외벽 호수 표기 차이까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 싸게 보이는 숫자보다 숨은 인수액을 먼저 밝혀야 하는 사건입니다.
