수원지방법원 2025타경42166. 평택시 서정동 832-3의 다세대주택입니다. 공부상 표시는 1층 가호이지만 현황에서는 201호로 통칭되고 있습니다. 현재 소유자는 신명훈이고, 현 경매의 말소기준권리는 2023.05.09. 주식회사위드에셋자산관리대부 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.06.27. 경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임종호가 2008.10.13. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리보다 훨씬 앞선 날짜입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았기 때문에 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서도, “인수 0원”이라고 확정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42166 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 832-3 1층가호 · 도로명 경기도 평택시 지장로27번길 67 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 42.46㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1989.12.20 |
| 소유자 | 신명훈 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 45,347,484원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 공부·현황 | 공부상 1층 가호 · 현황 201호로 통칭 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유가 변수
현재 경매의 말소기준은 2023.05.09. 설정된 주식회사위드에셋자산관리대부 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 접수된 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 2025.06.27. 임의경매개시결정도 소멸합니다. 과거 근저당권과 가압류·과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종호 | 미상 | 2008.10.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰가에 더해질 실질 인수액과 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
원영주택(832-3)의 면적 일치 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 60,500,000원이지만 가격 메리트 판단에서는 오래된 고가 거래보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 56,500,000원이고, 현재 최저가 52,500,000원은 이 평균의 92.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 42.17㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 42.46㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2023.11 | 42.17㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2022.04 | 42.46㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 56,500,000원 |
현재 최저가가 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래는 35,000,000원입니다. 게다가 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 -12.4%의 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 60,500,000원이나 최근 평균 56,500,000원만 보고 “52,500,000원이 시세보다 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사위드에셋자산관리대부 | 60,000,000원 | 51,155,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사위드에셋자산관리대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권 총액 65,000,000원 중 51,155,000원이 배당되고 13,845,000원이 미배당됩니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 임종호의 보증금 자체가 미상이므로 이를 근거로 실제 인수액까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 13,845,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 29,311,500원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 40,138,050원 |
유찰로 매각가가 내려가면 등기상 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 임종호의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 = 실질취득가 하락이라고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 남을 수 있으므로, 먼저 임대차관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 원영주택(832-3)은 7세대입니다.
- 입지. 지장초등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서정역·송탄역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 167.7㎡ · 공시지가 1,252,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 1층 가호이나 현황은 201호로 통칭됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 사용승인일이 1989.12.20이고 7세대 규모이며, 확인된 실거래는 4건으로 가격 편차가 35,000,000원~84,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임종호 보증금 확인. 2008.10.13. 전입자의 임대차계약서·보증금·실점유 여부를 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 인수액과 실질취득가가 확정되지 않습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 56,500,000원이지만 최신 거래는 35,000,000원이고 최근 추세는 -12.4%입니다. 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 공부·현황 일치 확인. 등기상 1층 가호와 현황 201호의 동일성, 출입구·호수표시·점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조 등을 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰돼 52,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 56,500,000원 대비 92.9%라는 숫자만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 그러나 최신 거래는 35,000,000원이고 최근 추세도 -12.4%입니다.
더 중요한 것은 2008.10.13. 전입한 임종호입니다. 말소기준권리보다 선순위지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “52,500,000원에 사는 다세대”가 아니라, “52,500,000원에 낙찰받은 뒤 얼마를 추가로 떠안을지 아직 모르는 다세대”일 가능성까지 열어 두고 분석해야 하는 사건입니다. 결론은 가격 판단보다 임대차 확인이 먼저입니다.
