수원지방법원 2025타경42168. 평택시 신장동 화신노블레스2 2층 201호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 대항력 있는 임차권을 실제로 매수인이 떠안는지입니다. 임차인 백종우의 전입일은 2022.05.13, 확정일자는 2022.05.03이고 보증금은 271,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.04.02 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 133,000,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 임차인에게 130,338,000원이 배당되고 140,662,000원이 남는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.05.26 제출한 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 백종우 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 사건에서 확인된 임차인은 백종우 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 325-18 화신노블레스2 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 공동주택(아파트) 건물 용지로 이용 중 |
| 대상 면적 | 77.21㎡ |
| 소유자 | 박희복 · 2022.05.16 소유권이전 · 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
이 사건의 말소기준권리는 2024.04.02 관악세무서장 압류입니다. 백종우는 2022.05.13 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 이후 2024.06.05 임차권등기가 설정됐고, 2025.06.27 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 중소기업은행 근저당 177,000,000원은 2022.05.13 이미 해지·말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백종우 | 201호 전부 | 271,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.05.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 190,000,000원, 추세는 -15.8%
화신노블레스2의 대상 면적은 77.21㎡이고, 확인된 실거래는 모두 9건입니다. 전체 평균은 221,777,777원이지만 과거 230,000,000원대와 271,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 가장 최근 거래는 2025.01 190,000,000원이며 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 77.8㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 77.16㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2022.07 | 77.21㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 77.21㎡ | 2 | 271,000,000원 |
| 2022.03 | 77.21㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 77.16㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 77.16㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 77.16㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 76.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 70.0%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 133,000,000원으로 동일하므로, 권리 인수액을 더한 별도 실질취득가를 적용할 필요는 없습니다. 다만 최근 가격이 과거 평균보다 낮아진 결과 최근 대비 과거 추세가 -15.8%로 나타납니다. 따라서 과거 전체 평균 221,777,777원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 백종우 보증금 | 271,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 임차보증금 부족분 140,662,000원을 매수인 인수액으로 표시하지만, 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 백종우 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 133,000,000원 | 140,662,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 93,100,000원 | 179,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 65,169,999원 | 207,403,061원 | 0원 |
이 표는 확약의 중요성을 그대로 보여줍니다. 확약을 적용하지 않는 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 증가합니다. 반대로 이 사건은 해당 임차권의 포기·말소 확약이 있기 때문에 그 금액이 그대로 매수인의 실질 부담으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 평택방송 북서측 인근이며, 동류형 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동측 목천로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 업무시설(오피스텔)·공동주택(아파트) 중 2층 201호입니다.
- 설비. 급배수·소화·승강기·도시가스·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 거래 규모. 화신노블레스2는 18세대이며 준공일은 2015.10.23입니다. 확인된 실거래는 9건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 핵심은 2026.05.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 반영되는지 최종 원본으로 대조하는 것입니다.
- 대항력 임차권 자체는 존재. 백종우의 전입일 2022.05.13은 말소기준 2024.04.02보다 앞섭니다. 확약을 배제하면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 221,777,777원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 잡는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -15.8%이므로 현재 최저가 70.0%라는 숫자만 보고 추가 상승여력을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 임대상황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상으로 조사됐으므로 현재 점유·인도 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 271,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 무거운 인수형입니다. 현재 배당계산만 적용하면 140,662,000원이 남고, 추가 유찰 시 룰상 잔존액은 더 커집니다. 그러나 매각물건명세서에 2026.05.26 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 명시돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 전환됩니다.
가격도 감정가 190,000,000원에서 1회 유찰되어 133,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 실거래 190,000,000원의 70.0%입니다. 다만 최근 추세가 -15.8%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐인 만큼 과거 271,000,000원까지 있었던 거래를 현재 시세로 그대로 가져오면 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약 원본 확인, 가격의 승부처는 최근 190,000,000원 시세와 하락 추세의 균형입니다.
