수원지방법원 2025타경42210. 안성시 공도읍 승두리 대연팰리스 2동 201호, 전용 70.82㎡의 다세대주택입니다. 감정가 177,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,730,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과 그 대항력을 해소하는 주택도시보증공사의 포기서입니다.
임차인 김문수의 임대차계약일은 2021.02.20, 확정일자는 2021.03.02, 주민등록일자는 2021.03.18, 점유개시일은 2021.03.20입니다. 말소기준 가압류는 2021.06.17이므로 임차인의 전입이 더 빠르고, 보증금은 180,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가가 아무리 낮아져도 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 제2동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 70.82㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김영우 (2021.03.24 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.06.17 국민행복기금의 가압류입니다. 김문수의 주민등록일자 2021.03.18과 확정일자 2021.03.02는 모두 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 이후 국민은행 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 안성시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 | 180,000,000원 | 2021.03.18 / 2021.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김문수는 2023.05.02 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이루어져 있고 배당요구도 한 것으로 정리됩니다. 보증기관이 별도의 임차인으로 중복 집계되는 구조는 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 표본이 너무 적다
대연팰리스는 20세대, 2018.10.15 준공이며 비교 대상 면적은 전용 70.82㎡입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2023.12, 2층, 180,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 86,730,000원은 이 거래가의 48.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 70.82㎡ | 2 | 180,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 177,000,000원도 2023.12 거래가 180,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득 86,730,000원은 절반 이하입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 단 한 건이고 그 거래시점도 2023.12입니다. 따라서 “현재 시세가 1.8억이므로 반값”이라고 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건 자체가 이미 6회 유찰됐고 대연팰리스 경매 표본의 평균 유찰횟수도 6.0회이므로, 시장의 실제 응찰 수요가 약하다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 김문수 보증금 | 180,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,296,262원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,378,711원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,973,397원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김문수의 미배당 보증금은 95,231,140원입니다. *다만 주택도시보증공사의 대항력 포기서에 따라 배당 후 잔존 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 86,730,000원 | 95,231,140원 | 86,730,000원* |
| 7회 유찰 시 | 69,384,000원 | 112,264,912원 | 69,384,000원* |
| 8회 유찰 시 | 55,507,200원 | 125,891,930원 | 55,507,200원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 180,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 현재 6회 유찰 시 배당상 인수액 95,231,140원, 7회 유찰 시 112,264,912원, 8회 유찰 시 125,891,930원으로 늘어납니다. 그러나 본건은 제출된 포기서를 반영해 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 포함한 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 754.0㎡, 지목 대, 공시지가 690,400원/㎡. 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 대연팰리스는 20세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 1건뿐입니다. 평균 유찰횟수도 6.0회라 매도·재매각 시 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성을 결정하는 핵심입니다. 배당 후 잔존 보증금에 대한 대항력 포기, 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당 계산만 보면 현재 회차의 미배당 보증금은 95,231,140원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 부족. 전용 70.82㎡ 거래는 2023.12의 180,000,000원 1건뿐입니다. 현재 적정 매매가를 180,000,000원으로 고정해서 판단하면 위험합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장 상태·수요·점유·매각조건과 함께 점검해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 매각 후 실제 임차권등기 말소가 포기서 내용대로 진행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유 현황과 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 6회 유찰은 무시할 수 없다
이 물건의 첫인상은 강한 인수형입니다. 임차인 김문수의 보증금이 180,000,000원이고 대항력도 있어, 현재 최저가만 보면 배당 후 95,231,140원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서면을 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리만 놓고 보면 현재 실질취득은 최저가 86,730,000원과 같습니다. 다만 이 숫자를 곧바로 ‘반값 매물’로 읽어서는 안 됩니다. 비교되는 실거래는 2023.12의 180,000,000원 한 건뿐이고, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 검증은 여전히 핵심 과제입니다. 이 사건은 대항력 포기서 원본을 확실히 확인한 뒤, 현장 수요와 실제 매도가격을 별도로 검증하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
