수원지방법원 2025타경42210. 안성시 공도읍 승두리 대연팰리스 2동 201호, 전용 70.82㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021년 6월 17일 국민행복기금의 가압류 14,296,262원입니다. 그런데 임차인 김문수 씨는 그보다 앞선 2021년 3월 18일 전입신고를 마치고 2021년 3월 20일 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 위험이 사라지는 구조가 아니라, 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인으로 보아야 합니다.
감정가와 현재 최저매각가는 모두 177,000,000원입니다. 배당모형에서는 집행비용 3,278,000원을 제외한 173,722,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 6,278,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 이 잔존액에 대한 대항력과 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이번 사건에서 입찰자가 실제로 부담할 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 제2동 제2층 제201호 도로명: 경기도 안성시 공도읍 승두3길 29-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.82㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김영우 (2021.03.24. 매매, 거래가액 180,000,000원 · 2021.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (4회 유찰 기록, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 준공 / 세대수 | 2018.10.15. / 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 포기서가 핵심
등기상 주택임차권은 2023년 5월 2일 설정됐지만, 권리의 기준은 등기일이 아니라 기존 전입·점유와 확정일자입니다. 김문수 씨의 전입일 2021년 3월 18일과 점유개시일 2021년 3월 20일은 말소기준 가압류일인 2021년 6월 17일보다 빠릅니다. 따라서 포기서가 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문수 주거·임차권등기 | 180,000,000원 | 2021.03.18. 2021.03.20. | 2021.03.02. | 신고함 2023.05.02. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 확약 반영 |
실제 임차인은 김문수 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고나 보증금 중복 합산 대상은 없습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고, 남은 보증금의 대항력과 매수인에 대한 반환청구권을 포기하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 인수액이 아니라 실질취득가로 판단
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 부근에 머무는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 포기서가 제출돼 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가와 같은 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 70.82㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 확인 표본 | 70.82㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
확인된 거래는 대상과 같은 전용 70.82㎡·2층 물건의 2023년 12월 거래 1건이며, 거래가는 180,000,000원입니다. 현재 실질취득가 177,000,000원은 이 거래가의 98.3%입니다. 실거래보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 단 하나의 거래만 확인돼 이를 안정적인 시세 평균으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 김문수 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 14,296,262원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 5,378,711원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,973,397원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 룰만 적용하면 김문수 보증금의 미배당액 6,278,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 177,000,000원 | 6,278,000원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 141,600,000원 | 41,182,400원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 113,280,000원 | 69,105,920원 | 실질 0원* |
포기서가 없었다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이번 사건은 확약이 그 연결고리를 끊어 실제 취득비용을 낙찰가 중심으로 바꿉니다. 다만 그 효과는 포기서의 문언과 제출 상태가 그대로 유지된다는 전제에 한합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 등으로 구성된 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 공도초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 동측 하향 완경사지의 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비를 갖췄고 도시가스 개별난방 구조입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 690,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대연팰리스는 20세대이며 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 재매각 가격과 소요 기간을 넉넉하게 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원본에 그대로 기재돼 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 김문수 외 점유자나 별도 임대차관계가 없는지 현황조사서와 현장방문으로 다시 대조하세요.
- 현재 최저가 착시 경계. 4회 유찰 기록에도 현재 최저가는 감정가 100%인 177,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체가 할인율을 뜻하지 않습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2023년 12월 180,000,000원 1건입니다. 내부 상태와 시장 변화를 반영한 추가 가격조사가 필요합니다.
- 다세대 환금성. 20세대 소규모 단지이고 거래 표본이 적으므로 아파트와 같은 매도 속도를 전제로 자금계획을 세우지 마세요.
- 도로·규제 확인. 약 3미터 도로 접면과 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 체납·명도비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 체납, 내부 수리상태와 인도 협의비용을 낙찰가 외 비용으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 해결과 가격 매력은 별개다
이 물건은 처음 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 가격 기준 6,278,000원의 미배당 보증금이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 확약이 유효하게 반영되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 자동으로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 실질취득 177,000,000원은 확인된 실거래 180,000,000원의 98.3%이고, 4회 유찰 기록에도 최저가는 감정가 100%입니다. 20세대 다세대주택에 거래 표본도 1건뿐이어서 가격과 환금성의 안전마진이 얇습니다. 결론은 권리상 조건부 해소, 가격상 보수적 접근입니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 권리위험이 아니라, 포기서 원문을 확정하고 제한된 시세 표본 속에서 적정 입찰가를 지키는 데 있습니다.