수원지방법원 2025타경42219. 평택시 모곡동 447-1 ‘평택마제스트타워’ 8층 에이815호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있으며 현재 소유자는 박지현입니다. 갑구에는 박상선 명의의 소유권이전 후 2024.07.19 박상선의 성명이 박지현으로 변경된 등기가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2023.01.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권 375,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 8층에이815호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 등기형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 박지현 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 121,079,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인 : 주식회사 국민은행) / 342,957,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2022.12.28 하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.01.27 박상선에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.10 경기신용보증재단 가압류 35,208,337원, 2025.07.07 임의경매개시결정, 2025.07.21 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 121,079,000원으로 감정가 353,000,000원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰된 회차입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액도 121,079,000원입니다.
하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 실거래 기준 가격검증 없이 “감정가의 34.3%니까 싸다”라고 판단하는 것은 곤란합니다. 특히 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 3회 유찰된 상태이므로, 감정가 할인율 자체보다 실제 이용상태와 현재 시장에서의 가격수용 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 121,079,000원 | 292,224,443원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 84,755,300원 | 327,978,632원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 59,328,709원 | 352,947,545원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,106원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 375,600,000원 | 118,583,894원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,208,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 기준 채권액 합계는 410,808,337원, 예상 배당액은 118,583,894원이며 미배당액은 292,224,443원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 북서측 인근의 ‘평택 마제스트 타워’ 내에 있으며, 인근은 공장·지식산업센터·상업 및 업무용 부동산 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 1번국도변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 1.9km 지점에 지제역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 10층 건물 중 8층 에이815호입니다. 공용위생설비·엘리베이터·화재경보·급배수·주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적은 9,702.7㎡, 지목은 공장용지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 일반공업지역이며 일반산업단지에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
- 공시지가·형상. 공시지가는 683,500원/㎡이며, 평지의 세로장방형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 공장(지식산업센터) 이용 물건이면서 현재까지 3회 유찰됐으므로, 응찰가격은 감정가 할인율만이 아니라 실제 수요와 이용상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가 121,079,000원은 감정가의 34.3%지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 않습니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이나, 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가했습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 권리 기준일 재확인. 말소기준권리는 2023.01.27 국민은행 근저당권 375,600,000원이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 292,224,443원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 조건 확인. 일반공업지역·일반산업단지·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 조건을 입찰 전 함께 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 승계 구조는 없습니다. 그러나 현재 최저가는 감정가 353,000,000원에서 3회 유찰돼 121,079,000원까지 내려온 상태이고, 감정평가상 이용은 공장(지식산업센터), 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라, “권리 인수는 0원이지만 실제 점유와 내부 이용상태, 그리고 현재 가격의 적정성을 확인한 뒤 접근해야 한다”입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실까지 감안하면, 최저가 숫자 자체보다 그 가격에 실제로 살 이유가 있는지를 검증하는 것이 우선입니다.
