수원지방법원 2025타경42225. 평택시 포승읍 ‘평택포승골든포트’ 13층 1305호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 18.32㎡이며 건물은 지하 2층·지상 20층, 본건은 13층에 위치합니다. 내부는 거실겸방·주방·욕실·실외기실·현관 등의 구조로 조사됐습니다.
권리구조의 중심은 2018.06.28 설정된 주식회사신한은행 근저당권 72,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.07.14 임의경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자도 말소기준권리보다 뒤인 2022.12.21 전입이어서, 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42225 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-4 평택포승골든포트 13층 1305호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 전용 18.32㎡ · 지하2층/지상20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 서상철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2018.06.28 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 경매 신청채권자 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 49,049,985원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 2018.05.14 한국자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 2018.06.28 서상철 명의로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.07.14 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| OGAI VLADIMIR | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 전입자는 OGAI VLADIMIR 1명입니다. 전입신고일 2022.12.21은 말소기준권리인 2018.06.28 신한은행 근저당보다 늦어 선순위 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 후순위 전입이므로 현재 배당계산에서도 매수인 승계금액은 0원으로 반영돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 58.6%
평택포승골든포트의 최근 실거래 12건은 36,450,000원부터 48,000,000원 사이이고, 최근 12개월 평균은 42,637,500원입니다. 가장 최신 거래는 2026.07의 40,000,000원입니다. 현재 최저매각가 24,990,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%로, 권리 인수액 0원을 전제로 한 실질취득 기준에서도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.32㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 18.32㎡ | 8 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 44,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 19 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 18.32㎡ | 11 | 42,500,000원 |
| 2026.02 | 18.32㎡ | 18 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 10 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 18.32㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.01 | 16.86㎡ | 5 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 36,450,000원 |
| 2025.09 | 18.32㎡ | 17 | 38,200,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 42,637,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 24,140,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,990,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 72,000,000원 중 24,140,180원이 배당되고 47,859,820원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,990,000원 | 24,140,180원 | 47,859,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 55,221,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 60,375,312원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신한은행 근저당의 미배당액은 늘지만, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 경매가 아니라, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 거실겸방·주방·욕실·실외기실·현관 등의 구조입니다. 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 입지. 평택시 포승읍 도곡리 여술공원사거리 남동측 인근으로 국가산업단지 포승지구 인근 상업용건물·근린생활시설·오피스텔 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 중로에 접하고 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지(포승지구), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하2층·지상20층이며 기본 위생급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전·방송·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 평택포승골든포트는 252세대, 사용승인일 2018.04.23이며 최근12개월 실거래 12건의 평균은 42,637,500원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 점유 확인. OGAI VLADIMIR의 전입일은 후순위라 대항력 인수는 없지만, 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부와 배당요구 관계는 매각 관련 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부구조 및 상태 재확인이 요구된다고 명시돼 있습니다.
- 가격 기준은 최저가. 인수액 0원이므로 현재 권리분석상 실질취득가는 24,990,000원입니다. 감정가 51,000,000원이 아니라 이 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.4회·낙찰률 0.0%입니다. 할인폭과 별개로 실제 매수 수요를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 점유기간 중 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원문 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2022.12.21 전입한 점유자는 후순위입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 24,990,000원이 곧 권리분석상 실질취득의 기준이며, 최근 12개월 실거래 평균 42,637,500원의 58.6% 수준입니다.
다만 할인율 하나만 보고 결론 내리기는 이릅니다. 평택포승골든포트는 도시형생활주택이고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 감정평가도 내부 상태 재확인을 요구하고 있습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이는 크지만, 실제 점유와 내부 상태, 포승지구 소형 주거상품의 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
